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东旭骏城项目周边竞品分析报告 竞品分析 环境分析 Part 1 主要以世博和东市两大板块为主。 【世博板块】以世博园为核心，主要以高端低密度住宅、别墅开发为主；云南印象、世博生态城等大盘开发。 【东市板块】昆明物流客流集散地及部分大型专业市场的重要阵地，大面积旧城区，改造难度大，但白沙河片区以其丰富的资源将成为首先开发的区域，形成以生态保护、高档居住和旅游休闲度假为主的绿色生态综合片区。 环境分析 竞品在售情况分析 Part 2 翰林澜山 朝九晚五 万科白沙润园 银海白沙郡 竞品分析 翰林澜山 项目名称 翰林澜山 产品类型 高层住宅、商业中心、写字楼 项目定位 人民路正东50万方地中海花园城 项目地址 寺瓦路郭家凹金沙小区旁 项目规模 150亩 开发商 昆明交投瀚德房地产开发有限公司 物业公司 银海物业 容积率 3.66 绿地率 37.78% 建筑密度 20.63 开盘时间 2014年9月、2015年3月15日 均价（元） 7500 装修状况 毛坯 在售情况 A4地块住宅（共9栋） 去化率 1、4、5、6、7栋售罄，在售2、3栋，一期总体去化80% 待售情况 A1、A2、A3（商业）地块 配套 4500㎡ 15班幼儿园、3万方商业中心、6万方写字楼 目前东市区主要在售项目之一，日均上客量约为100批左右，靠专业的三级市场带客渠道营销手段，为项目的人气及销售带来很大的提升。 项目共分四期开发，其中A1、A2、A4地块为住宅地块，A3地块为商业和写字楼，总体量为150亩，目前在售一期A4地块，商业预计推售时间为16年底。 竞品分析 朝九晚五 项目名称 朝九晚五 住宅 产品类型 高层住宅，小高层、下沉式商业购物中心 项目定位 东一站式商业中心社区 项目地址 盘龙区东三环与寺瓦路交汇处 项目规模 110亩 开发商 云南锦康房地产开发经营有限公司 容积率 1.99 开盘时间 2013年11月17日 2013年4月3日，二期小高层 2013年3月31日 2012年11月11日 商业 总量 2万方 面积段 30-90㎡ 开间 6-7m 径深 10m、7m 层面积 1000㎡（普通商业）+700㎡（名品馆） 总层数 5层 均价 外围3.2-4.1万，内部2.5万-3万 去化率 40% 配套 9班双语国际幼儿园、2万方独立商业中心 钻石人间KTV、福缇影城… 备注 15年5月试营业 朝九晚五是集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的集中式商业中心社区，项目整体占地110亩，规划有高层住宅，小高层电梯洋房以及生态情景商业中心。 目前项目住宅部分去化率为96%，商业中心一层去化率为40%。 竞品分析 朝九晚五 朝九晚五项目定位于“东一站式商业中心社区”，2万方下沉式商业购物中心，共分为5层，除一层商铺在售外，其余4层均为招商。 主要销售形式： 一层商铺散卖，外围商铺均价3.2-4.1万，内部2.5-3万；并针对内部商铺采取10年返租：1-4年，首付24%，贷款50%；5-8年返利7%，9-10年返利8%； 二层至5层采取自主招商，目前已经引进项目有——钻石人间KTV、福缇影城、嫡炉火锅、蔓越香、花马芭黎、伊天园、一心堂、曼景兰、振峰生鲜 … 商业中心配有2300㎡配套酒店，共48套，均价为8000元/㎡，均采取对外销售形式。 竞品分析 朝九晚五 优点： 突出一站式购物中心，是项目的主要核心卖点； 跃层住宅户型，小户型一房改两房设计，均使空间更加充分利用。 缺点： 项目处于东部东三环与寺瓦路交汇处，周边缺乏成熟的社区环境，难以形成独立的商业氛围； 社区自身配套不完善，没有良好的商业规划，商业布局散乱。 竞品分析 万科白沙润园 项目名称 万科白沙润园 住宅 产品类型 双拼、联排、6层板式花园洋房 项目定位 昆明东花园生活圈 项目地址 白沙河片区 项目规模 300亩 开发商 昆明申城房地产开发有限公司  容积率 1.2 在售情况 总11栋 均价 11500元 去化率 70% 装修状况 精装修 开盘时间 二期开盘2014年7月19日 配套 史蒂芬森双语幼儿园、生鲜超市、恒温游泳馆 商业 面积段 20-100㎡ 总层数 临街情景商铺 2层 均价 2-3万 租金 30、50、70 备注 一期配套商业，目前已售罄 万科白沙润园项目总占地300亩，共分两期开发，其中一期包含别墅、洋房、商业，均已全部售罄。目前二期11栋6层板式住宅在售，去化率为2/3。 目前项目整体入住率仅有30%，使得社区商铺的经营惨淡。仅有10%的开业率，且均为一些零散日用经营店铺。 竞品分析 万科白沙润园 项目推广： 买房送车位（享70年使用权）。 购房一次性付款优惠2%，按揭付款优惠1%。 3月21日将举行首届绿叶行动慈善公益行，为泸西县希望小学奉献爱心。 竞品分析 银海白沙郡 项目名称