房地产企业“营改增”影响分析.pdfVIP

财政论坛 房地产企业“营改增”影响分析 赵福全 （辽宁爱思开实业房地产开发有限公司，辽宁 丹东118002） 摘 要:财政部、国家税务总局于2016 年 3 月23 日发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》( 财税〔2016 〕36 号) 通知中对房地产企业营改增后如何操作及新老项目如何衔接做出了具体规定，但在实际执行过程中对政策的把握非常 重要，笔者依据财税〔2016 〕36 号及相关文件，对房地产企业营改增政策及相关影响探讨。 关键词：房地产；营改增；老项目 中图分类号： F019.6 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069 （2016 ）19-54-2 0 引言 也是营业税和增值税的最大区别。 根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》( 财 2 不同计税方法对利润表的影响 税〔2016 〕36 号) 规定：经国务院批准自 2016 年 5 月 1 日起， 依据政策，房地产企业可以选择一般计税方法，也可以 在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房 选择适 地产业、金融业、生活服务业等全营业税纳税人，纳入试点范 用简易计税办法。下面我们通过一个案例来讲解一下， 围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。从2012 年开始对部分行 房地产老项目在已编制 16 年预计利润表的前提下，实施营 业实施营改增后，至此，所有行业全部营改增，营业税正式退 改增，采用不同的计税方法对利润表的影响。假设某房地产 出历史舞台。笔者着重谈一谈以下几个问题。 企业，有一在售的老项目，2016 年预计利润表各数据如下： 1 房地产企业老项目营改增后，前后税负测算 销售收入 8000 万元，销售成本 5200 万元，销售税金 608 万 房地产企业新老项目划分标准：依据财税[2016]36 号文 元，销售管理费用900 万元，贷款利息支出200 万元，利润总 件附件 2 《营业税改征增值税试点有关事项同的规定》第一 额 1092 万元。 条第（三）项第 9 款规定：“房地产老项目是指《建筑工程施 通过表2 所示，所得结论为： 工许可证》注明的合同开工日期在 2016 年4 月30 日前的房 ① 营改增以后不同的计税方法下对预计利润表中的销 地产项目。”依据第（七）项第7 款规定：“房地产开发企业中 售收入有直接影响，其中简易计税方法下销售收入与营改增 的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适 前对比减少380.1 万元，一般计税方法下销售收入与营改增 用简易计税方法，按照5% 的征收率计税。”该行为属于财政 前对比减少792.8 万元，理由是简计税方法下增值税税率为 部和国家税务总局规定的特定应税行为，一经选择，36 个月 5% ，一般计税方法下增值税税率为11% ； 内不得变更。该文中最重要的两个字是“可以”，不是必须， ② 对预计利润表中利润总额有直接影响，其中简易计税 企业有选择权，可以选择一般计税方法，也可以选择适用简 方法下利润总额与营改增前利润总额对比增加 25.1 万元， 易计税办法。 一般计税方法下利润总额比营改增前利润总额减少 348.7 那么我们通过下面的举例来看一下，房地产企业老项目 万元，理由是简易计税方法下，不涉及抵扣进项税问题，销售 营改增前后税负的变化。 收入的减少幅度小于营业税金及附加的减少幅度，营业税金 通过表 1 所示，所得结论：房地产企业老项目营改增前 及附加只考虑与销售相关的土地增值税、城建税、教育费附 后税负没有变化，但税额减少了 1,066.67 元，主要原因是销 加、地方教育费等，增值税是价外税，不计入损益科目，所以