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浅谈营改增后房地产企业的纳税筹划 安 尼 摘要：2016 年5 月1 日起，营改增试点范围将扩大到 筑业、房地产业、金融业和生活服务业，将所有企业新增不 动产所含增值税纳入抵扣范围。目前，我国房地产企业面临税负高、库存大等问题。本文从房地产企业纳税筹划的基本 概述出发，结合营改增的政策针对房地产企业特点，探讨关于房地产企业在不同阶段针对增值税的纳税筹划，使房地 产企业达到合理避税的目的，减轻税收负担。 关键词：房地产；营改增；纳税筹划 一、房地产企业纳税筹划概念 四、针对增值税的纳税筹划建议 房地产企业纳税筹划以减轻税负为目标，根据相关 在2016 年5 月 1 日营改增范围扩大时就会涉及到 税收法律条例，进行合理的规划避免不合理的纳税。根据 新老项目。房地产老项目，是指《 筑工程施工许可证》注 自身企业的特点以及当前各项税收征管办法中，找到企 明的合同开工日期在2016 年4 月30 日前的房地产项 业纳税筹划的机会和空间。营改增后对老合同、房地产的 目。认定为 般纳税人的企业，销售自行开发的房地产老 老项目采取过渡性措施，以确保全面推开营改增后，实现 项目，可以选择适用简易计税方法按照5% 的征收率计 所有行业全面减税、绝大部分企业税负有不同程度降低 税。简易计税方法的企业不得抵扣进项税额。营改增前后 的政策效果。 老项目的纳税对比，举例某地产公司销售属老项目商品 二、营改增后纳税筹划的可行性 房 100 万元，营改增前应交营业税5 万元 (营业税税率 房地产企业营改增前的税收负担重，政府的税收制 5%) ，营改增后销售额95.24 万元=100 ÷（1+5% ），应交增 度引导不够，法律政策也存在其缺陷。房地产企业纳税筹 值税为4.76 万元=95.24 ×5% ，比照营改增前减少了0.24 划的前提是不违背相关法律法规，纳税筹划就变得具有 万元，可见销售老项目税负率没变但是减少了应纳税额。 可行性。增值税具有可抵扣性的特点，以及房地产企业上 所以销售老项目营改增是有利的，由于不需要抵扣进项 下游行业的相关性，为纳税筹划提供了广阔的舞台。 税，核算简单。 三、营改增后纳税筹划的重要性 对于销售新项目而言，增值税的纳税筹划建议如下： 1.房地产企业本身纳税税种多，税收负担重 1.是否认定为 般纳税人 房地产企业开发分为五个阶段，设周期长、资金投 根据税收政策，应税年销售额超过500 万元的纳税 入大。除此之外，开发商从取得土地、开发 设、自持经营 人为 般纳税人，未超过500 万元的纳税人为小规模纳 以及销售等各个阶段都会涉及到缴纳各种税款。一个完 税人。房地产开发企业中的小规模纳税人，按照5%的征 整房地产项目主要税费有耕地占用税、契税、营业税(营 收率计税，不得抵扣进项税， 般纳税人的税率 11%，销 改增前)、城市维护 设税、教育费附加、城镇土地使用 售老项目为简易征收率5%。房地产企业的年销售额都很 税、房产税、土地增值税、企业所得税、印花税、个人所得 大，基本上都符合 般纳税人标准。但是适合哪种身份， 税、河道费（河北省）等。在实际开发过程中，主要税款都 要具体分析企业的资产规模、财务核算水平、剩余货值、 采取按 定比例预缴。恒大集团董事局主席许家印曾经 筑成本等因素。如果小规模纳税人更有利于企业，那么 “炮轰”房地产的高负税，“收费项目大约占房价的11%， 通过控制年度预售签约进度，分立、分拆方式降低年度销 房地产相关税收约占房价的13%-15% ，房地产税费合计 售额。 约占到房价的26%。”