1月15日2013年大连房地产市场总结(终).pptx

;推 出 量： 从取得销售许可证起到统计日期，项目实际推出的建筑面积。 成 交 量： 从取得销售许可证起到统计日期，项目实际售出的建筑面积。 存 量： 已经开工建设，但未推出市场的建筑面积。 潜在供应量： 项目中还没开工建设的建筑面积。 项目总销售率： 项目总销售套数/项目总套数。 潜在地块： 市内四区土地为招拍挂土地，新城区土地为招拍挂土地结合中原市场研究 部掌握的土地信息。 储备地块： 未开发地块。 剩 余 量： 可售量减去成交量。 储 备 量： 未开发土地的总建筑面积。 外地客群： 以常用手机号码所在地为准。;政策层面：2013年全国围绕征收房产税精神紧绷，而截至到目前，政策依旧未全面铺开，大连影响相对较弱。而年初国家出台的“新国五条”被地方政府“??地无声”的执行，同时三中全会释放了未来房地产市场调控将由传统的行政调控手段不断转向市场调控的信号，未来房地产调控政策将差别化，由全国统一调控逐渐转变为地方因地制宜的制定调控政策，2013年全年，大连地方政府并无新政对市场施压，政策侧面松动，促进大连楼市发展。 金融层面：2013年个别城市二套房首付比例提升至七成，大连二套房首付比例及贷款利率并无变化，对于首套房利率，银行逐步减少优惠幅度，直至年底，银行放贷收紧，多数银行以基准利率为主。 大连楼市：2013年大连土地市场成交连年下降，迫于长时间政策压力，开发商拿地更为谨慎，当前市场品牌开发商当道。从供销层面来看，全年供销两旺，供应量突破400万平方米，成交量同样环比有所增长，市场由2012年的“以价换量”到2013年的“量价齐升”，以东部区域为主的城中心项目集中放量，成交占比上涨，价格结构性上涨，造成了全市成交均价提升的假象。高新及甘井子凭借其价格优势，依旧为当前楼市的成交主力。刚需客户支撑当前楼市发展，品牌项目受客户追捧，同时改善类客群比例逐年提升，大连整体市场向品质型转变。 市场预测：尽管2014年大连楼市大方向平稳，但2014年将是对地产营销人“大考年”，远郊、近郊、城央均有超级大盘放量，用价格冲击市场，结合明年是大连因交通规划兑现或即将兑现而改变大连城市空间结构及客户居住习惯的一年，因此营销人对销售节点的把握、微竞争环境的应变速度、自身营销基本功的扎实程度均决定了2014年各项目的是非成败。;4;宏观市场动态分析;政策篇;;;;大连市首套房贷利率上半年没有明显的波动，但有一小部分银行开始调升利率，而从11月份首套房贷利率已从8.5折调至9折，首套房贷利率已经开始收紧;;城建篇;大连市重点民生工程全部完成;大连市城建局公布2013年城建工程计划，立交桥及道路的建设极大的改善了城市的交通，为城市发展加力;道桥项目（29项）;;;202路轨道线路延伸工程12月30日试通车，促进了沿线房地产的发展，对旅顺口区和高新区的加快发展具有重要意义;各区域2013年目标;东港9000平方米音乐喷泉9月6日首次亮相;各区弃管楼院维修整治工程项目确定，整治面积31.10万平方米，涉及86栋楼3947户居民;;土地市场动态分析;2013年大连市内甘北区域和东部区域是土地市场较为火热的区域，未来随着城市全域化的快速发展，土地供应也由城市中心向外扩张，促进房地产市场的全面发展;政策持续从紧，开发商拿地较为谨慎，连续四年无论是供应量还是摘牌量均呈下降趋势；从区域摘牌量来看，全年摘牌量分别集中在甘北区域、东部区域和甘西区域，未来区域竞争激烈;;2013年土地容积率与去年相比呈下降趋势，主要由于全年摘牌土地大多集中在甘西及甘北区域，该区域以低密度舒适产品为主，土地容积率大部分较低，拉低整体容积率;大连市内四区住宅市场整体分析;;;;;;;大连市内四区细分区域房地产市场分析;泛星海区域;;;;;;;;高新区域;;;;;;;;东部区域;;以东港为主力的供应放量促使东部区域年度供应量大幅提升至59.92万平方米，环比上升130.6%，结束了连续三年供应下降的走势;供应倍增促使年度成交量提升至34.61万平，环比上涨108%，增长幅度小于供应量增幅;2013年区域整体成交均价数据21337元/平方米，环比下降5.3%，其促成因素主要包括成交结构的变化，以及部分项目产品定位和精装修配置的调整;;;;中心区域;;;;;;;;甘西区域;;;;;;;;甘北区域;;;;;;;;大连新城区区域房地产市场分析;旅顺区域;;;;;;;;开发区市场;;开发区2013年仍然有大量项目加推新品或开盘入市，大体量项目占比很大，区域可售量虽略微下降，但整体水平依然保持居高不下，