不动产置业投资分析.ppt

第9章 不动产置业投资分析 9.1 不动产置业投资概述 9.2 不动产置业投资的财务数据测算 9. 3 不动产置业投资分析工具 9.1 不动产置业投资概述 9.1.1 不动产置业投资的优点与缺点 1. 不动产置业投资的优点 （1）能够得到税收方面的好处 （2）易于获得金融机构的支持 （3）能抵消通货膨胀的影响 （4）提高投资者的资信等级 2. 不动产置业投资的缺点 （1）投资巨大 （2）缺乏流动性 （3）投资回收周期较长 （4）需要专门的知识和经验 9.1.2 不动产置业投资的类型及其特点 房地产可以分为住宅用及非住宅用两大类。住宅用房地产包括单户住宅及多户住宅房地产等。非住宅用房地产一般又被分为五类：商业用、工业用、娱乐用、机构用房地产及旅店。 1. 出租性住宅投资 （1）区位 （2）建筑物及其设施的舒适型 （3）公寓单元的最佳布局 （4）公寓是否配备家具 2. 办公用不动产 （1）市场因素。 （2）区位 （3）其他因素。 3. 零售及商店中心 （1）商圈 （2）市场人口 9.1.3 影响不动产置业投资的主要因素 1. 租金收益率 2. 市场利率与预期楼价升幅 再假设该别墅一年后卖出的市价为P1。倘若同一年后卖出该不动产作比较，则该投资在一年后的总收益是：R+ (P1 - P) 9.2 不动产置业投资的财务数据测算 9.2.1 不动产置业投资现金流出的确定 1. 不动产的获取成本 不动产获取成本即房地产的投资总额，包括购买价格、搜寻成本和所有的实际资产持有费等。 （1）购买价格 （2）搜寻成本 （3）延期付款条件 （4）资产持有费 2. 营运费用 （1）变动费用与固定费用 （2）费用支付责任 9.2.2 不动产置业投资现金流入的确定 1. 市场租金 市场租金是指在现行市场条件下，某潜在租户为租用某宗房地产而付出的租金价格。这一租金水平受很多因素的影响：（1）国民经济前景；（2）房地产所在地区的经济基础；（3）该地区对于该类房地产的需求状况；（4）类似房地产供给竞争情况。 2. 空置 在特定的时期内，一宗房地产并不能把所有空间都租赁出去。这或者是因为租户在租约到期时走了，或者是有些房间根本就没被租用过（特别是新建房地产）。 3. 均衡市场租金率 在任何时点上，都存在着一定数量的存量房地产。它们一部分已被租用，一部分闲置着，形成了可供租赁的供给量。 4. 租金的计算 不同的租赁方案会影响一宗房地产的预期收入。签订租约时的租金水平，是根据市场上类似房地产的类似租赁方式的市场租金制定的。租约中关于租金调整的相应条款决定着租赁收入是否会随着时间的推移而与时下的市场租金产生较大差别。 9. 3 不动产置业投资分析工具 9.3.1 比率分析与获利能力分析 1. 收益乘数(Income Multiplier) 收益乘数分析是一种古老而简单的不动产投资绩效评价方法。它以不动产市场价格与预期总收入或净收入之间的关系来反映不动产投资绩效。 收益乘数即不动产的市场价值（或投资价格）除以未来每期收益所得的倍数。对于投资者而言，不动产投资的收益乘数越高，说明该项投资的绩效越差。 3. 盈利能力指标 追逐利润是资本的基本属性，不动产投资也不例外。因此，盈利能力自然便成为评价不动产投资绩效的重要指标。所有反映不动产投资项目盈利能力的指标都有一个共同点，即试图以某种特定的方式将现金投资与预期回报联系起来。其不同之处在于，不同的盈利能力指标所使用的数据计算口径不同。 （2）股东权益报酬率 不同于全面资本化率，股东权益报酬率区别经营收益的受益主体，剔除负债因素对项目的影响，独立考察权益资本为投资者带来的经济效益。一般而言，投资者最注重的就是股东权益报酬率，即投资者每投入1元的自有资本，未来能回收多少现金的概念，它是投资者自有资本获利能力的指标。投资者的股东权益报酬率可分为税前股东权益报酬率和税后股东权益报酬率。 ②税后股东权益报酬率(After Tax Return on Equity) 税后股东权益报酬率，又称为现金回报率，是指预期每年可支配净现金（扣除所有融资成本与所得税）占初始权益现金投资的百分比。它反映了表示投资者每投入1元的自有资本，在扣除所有费用、偿债支出及税负之后，未来实际能回收的金额；即每投入1元的现金，未来回收多少现金的概念。 （3）经纪人回报率 在经纪活动中，经纪人注意到了股息率与现金回报率的不足。为了充分展示不动产的良好投资前景，更好地吸引客户，经纪人在考察不动产投资绩效时不仅考虑了所得税因素，而且将因分期偿还抵押贷款而导致的不动产投资者权益增加的情况考虑进来，用税后现金流量与递增的投资者权益之和占初始权益投资的比例作为计算不动产