2006年绵阳小岛花园三期工程房地产市场调查与分析及项目定位策划.doc

目 录 第一部分 项目的市场调查与分析 （一）绵阳市房地产市场环境调查及走势预测……………(2) 1. 2006年绵阳房地产市场运行情况..…………………………(2) 2. 绵阳房地产市场发展趋势 …………………………………(3) 3. 绵阳房地产市场发展规划…… ……………………...……(3) （二）绵阳城北地区房地产市场现状及走势预测…………(4) 1. 城北地区区域概况及房地产特征……………….……………(4) 2. 城北地区房地产走势预测 .…………………………………(5) 第二部分 项目定位 （一）投资规模和档次定位…………………………………(6) （二）项目的产品定位………………………………………(7) （三）项目的人群定位………………………………………(9) 小岛花园三期工程房地产市场调查与分析 及项目定位策划 第一部分　项目的市场调查与分析 （一）绵阳市房地产市场环境调查及走势预测 2006年绵阳房地产市场运行情况 ? ??1 ?2006年，在这一宏观调控政策背景下，绵阳房地产开发投资呈逐月增长态势，商品房施工面积基本与去年持平；房地产市场总体供需两旺，商品房销售总量创历史新高。其主要特点有以下几个方面:? ???1、房地产开发已成规模。2006年城区共新开工项目62个，建设总规模103万平方米，总投资11亿元；竣工房地产开发项目92个，竣工面积138万平方米。目前，城区房地产开发项目施工面积约220万平方米。? ?2 商业营业用房基本持平，住宅投资仍占主导地位。全年商业营业用房完成投资3亿元，施工面积10万平方米, 同比持平；住宅投资完成28亿元, 占全部投资的90%，施工面积230多万平方米。 ? ?3 商品房销售周期缩短，市场需求放量明显。去年, 绵阳城区共批准上市商品房建筑面积124.24万平方米(其中:住宅10155套共112.28万平方米)；全年共销售和预售了各类商品房189万多平方米(其中:住宅15357套共178.55万平方米)，与2005年相比增长了33%(住宅增长了37%)，销售量创下了历史新高; 不仅把当年批准上市的商品房基本上销售完，而且还逐步销售了历年接转下来的空置商品房63.76万平方米, 商品房空置率已由过去的29%下降到现在的5%, 除写字楼和部分商业营业用房外, 住宅销售基本不存在空置。 ? ?4 商品房销售价格稳步攀升。2006年绵阳城区的商品房销售价格基本处在上升通道之中，其中住宅价格呈现逐月连续攀升态势。截止年底，绵阳城区范围内的商品房综合均价已由年初的每平方米2800元涨到每平方米3550元, 住宅综合均价由每平方米1480元涨到每平方米2030元，其中多层住宅每平方米平均售价1983元；高层电梯住宅每平方米平均售价2930元；商业营业用房每平方米平均售价9894元。 ? 5 房地产市场供需持续活跃，二手房交易升温。受税收政策影响，去年7-9月城区二手住房市场成交量明显下降。从10月份开始，由于市场逐渐适应了新的政策环境，被抑制的需求开始释放，二手房市场明显回暖，年末开始升温，全年二手房成交面积达到65.79万平方米(其中住宅50.29万平方米)，与2005年相比增长了43%(住宅增长了32%), 二手房成交面积也创下了历史新高。 ? 6 城市品牌的打造和宜居城市形象的提升, 吸引了大批外地消费者到绵阳购房置业。去年, 绵阳城区每月销售的商品房有45%以上都是被外地人购买, 与2005年37％相比增长了8个百分点，主要购买人群为周边城市和西藏、新疆、青海等西部城市，也包括北京、上海等大城市的消费者。 绵阳房地产市场发展趋势 1 从国家大的经济环境方面来看，房地产作为我国新发展阶段的一个重要支柱产业的定位没有变。宏观调控政策一方面要加强,另一方面也要有利于房地产业的发展，因此，房地产在我市仍然是极具活力的一个新兴产业，房地产市场前景广阔。  2 从我市房地产市场的发展趋势来看，持续稳定健康发展仍然是绵阳房地产市场今后一个时期的主旋律。? ?? 3? 我市商品房的市场需求仍然会非常旺盛。近年来，随着城市化进程和旧城改造步伐的加快，有效需求带动，我市房地产市场保持了健康发展态势。新增城镇人口、拆迁回迁户和周边及省外来绵置业引领住房需求。加之，随着绵阳经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，很多市民开始了二次置业甚至三次置业。另外，不小的社会闲散资金投向房地产市场也增加了社会对房地产的有效需求。 ? 4? 我市房价基本属于正常水平。目前我市炒作和投机的现象几乎没有，市民购房大多以满足自住需求为主。从2007年的市场来看，我市的房价涨幅可能趋缓，不会出现大起大落。而土地供应方面，一级市场逐步规范。近年来，我市城区凡需盘活的