2011年2月-傲典地产.DOC

PAGE PAGE 2 2011年8月 郑州房地产市场月报 傲典地产 2011-9-23 目 录 第一章、行业环境篇 政策法规 土地动态 第二章、郑州市市场篇 全市销售情况 住宅、非住宅销售情况 区域销售情况 二手房销售情况 第三章、营销篇 营销观点 第一章、行业环境篇 政策法规 限购令名单难产 二三线城市房价上涨势头依旧 住建部要求各省住建厅8月20日之前将需要采取必要限购措施的城市名单上报，但二三线城市限购名单至今没有公布。 来自各大分析机构监测数据显示，由于限购结果迟迟未出，导致部分恐慌性购房需求，二三线城市房价的上涨压力骤然加大。 近日在对全国15个省市50个未实施限购令的二三线城市进行调研发现，由于这些城市大部分尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段，自住需求依然是这些城市的需求主力，因此这些城市2011年上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小，市场依然保持原有的发展轨迹。 在被调研的50个城市中，无一城市的住宅价格出现下跌。其中37个城市住宅价格出现小幅上涨，其余13个城市的价格则基本持平，持平的13个城市分别分布在江苏省、辽宁省、山东省、浙江省、湖北省、湖南省和云南省这7个省。 就成交量而言，调研结果显示半数城市同比上升，燕郊、廊坊、保定、泰安、潍坊、威海、烟台、淄博、东莞、惠州、中山等50个未“限购”二三线城市中，2011年上半年有26个城市的住宅成交量同比出现上升，持平的为11个，下滑的仅13个。 目前二三线未限购城市面临着双重压力，本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求。使得全国的房地产市场压力集合在二三线城市释放。而二三线价格的继续上涨也影响了一线调控的效果。 事实上，房价上涨的势头的确不止存在于二三线城市。据统计，8月中上旬北京城区商品期房住宅均价为33500元/平米，较6月上涨16%。近三个月(6月-8月中旬)城区入市14个项目中，有10个成交均价较前一期开盘出现不同程度的上涨，比重达到71%。 傲典观点：价格上涨极有可能是短期内市场供求对价格的博弈表现。短期内价格下降的拐点尚难出现。 研究报告称，69%受调查者认为房价会继续的上涨，20%的受调查者认为会保持不变，11%的人认为房价会出现下降。 限购政策收紧对市场影响将较大。目前来看限购依然是最有效的楼市调控手段。而二三线城市房价的继续上涨影响了一线调控的效果，可见调控依然需要在二三线城市加强执行力度。 限购城市应该尽早公开，最近已经出现了很多城市由于恐慌限购而抢赶末班车的现象。各地方政府也出现了博弈。廊坊限价、江门限购等边缘性调控虽然最后实际执行都未到位，但是区域内市场已经出现了部分恐慌。政策更应该尽早确定。 数据显示，在70个大中城市新建商品住宅指数中，明确限购的39个城市在6月份的同比涨幅平均为4.23%，而非限购的31个城市的平均涨幅为4 .66%。而限购最严格的京沪广深四大城市的同比涨幅仅为3.85%。 傲典观点：尽管二三线城市受限购令预期影响，房价涨幅已经出现回落迹象，但是仍在上涨。8月底前二三线限购结果出台的“可能性不大”。不过，“即便不限，大部分二三线城市的房价都会降温，”限购结果尽早出台的话则效果将更加显著。 央行主动提高央票利率 点燃市场加息预期 央票发行利率的上行出乎市场意料。此次央行主动提高央票发行利率，点燃市场加息预期的同时，也将在一定程度上缓解数量回笼的压力。 央行16日在公开市场发行了50亿元1年期央票，收益率打破了6周的沉寂，上涨8.58个基点至3.5840％。 央票发行利率的上行出乎市场意料。此次央行主动提高央票发行利率，点燃市场加息预期的同时，也将在一定程度上缓解数量回笼的压力。 上海一商业银行交易员表示，目前央票一二级市场的利“差比较小，而且这两周到期资金也不多，央行这时候上调央票利率有点儿看不懂，但是加息预期或多或少会起来一点。” 来自货币经纪商的数据显示，目前二级市场中一年期央票成交利率在3.60％，此次央票利率上调之后，一二级市场利差进一步缩小至1.6个基点。 国信证券债券研究员李怀定认为，提高央票发行利率，央行意图通过价格手段提升回笼力度，主要是为了缓解存款准备金率上调的压力。 央行公告显示，近日央行还进行了290亿元28天期正回购操作。而本周到期资金为890亿元，较上周大幅减少1030亿元。今年以来央票发行利率有过数次上调，除了因为基准利率上调之后的相应调整之外，央票利率分别在3月中旬和6月下旬有过先于基准利率的调整。而与此次不同的是，前两次调整基本都是受到二级市场的影响，为了保证回笼力度被动上调了一级市场利率。 傲典观点：目前整体的宏观环境并不适合加息，因此央票利率上行的信号作用要重新考虑。由于央票发行利率上行超市场预期，短期内必然对收益率构成压力，加息预期也会