保利_苏州观湖国际社区大盘项目整合策略提报2011年营销推广方案.pdf

保利苏州观湖国际 整合策略提报 上海同策咨询 2011/11 CONTENTS 目标与问题 界定 策略篇 执行篇 NO1 目标与问题 界定 四大判断/清晰定位 我们对于目标的理解 板块价值塑造 项目所在板块价值梳理 价值梳理 塑造品牌价值、项目价值，客户分析梳 理、吸引客户购买建立市场话语权 企划行销动作 奠定观湖国际市场的领导者地位 品牌口碑建立 塑造保利明星产品 实现品牌口碑效应 亟待解决的问题 1.板块印象是否支持？ 2.项目价值如何高于价格 突破市场低迷现状？ 3.营销推广如何树立大盘形象 带动项目去化、品牌提升？ 问题1聚焦 解决板块价值 整体地块属性 ※ 区位：地块总面积约36.87万平方米吴中区，北 邻吴中区郭巷镇，西与独墅湖相邻、东接东环南 路，南面尹山湖，苏州政府大力扶持热点开发区域 ※ 氛围：有待开发，苏州住宅开发的未来方向， 尚未形成成熟居住区 ※ 环境：坐北朝南，正对尹山湖，悠长的水岸 线、绿色环绕、道路通达、生态宜居 ※ 配套：所在区域开发较晚,目前周边还只是道 路、绿化等自然景观打造完成，学校、医院、娱 乐、商业等生活配套设施较为欠缺 小结：位于吴中区东南部，南面尹山湖，尚待开发板块，配套欠缺。 尹山湖规划 概况：地块南沿尹山湖，坐北朝 南面尹山湖，是尹山湖整体区域的 核心地块，湖滨公园都已建设完 成，自然环境非常优越。 定位：尹山湖商圈定位为吴中区 城市副中心，规划人口5万人。 规划：尹山湖生态商圈总用地面 积8.84平方公里，其中水域面积约2 平方公里。 尹山湖环湖将以尹山湖、尹山岛 为核心，分别形成“时尚休闲区、 自然生态区、运动健康区”等功能 区域。 小结：尹山湖自然环境优越，规划明晰，是项目的重要资源。 郭巷镇现状 区位：吴中区与苏州园区交界处 环境：经济欠发达，区域形象较差 独墅湖 经常发生治安、卫生问题。 保利独墅湖项目 交通：地块周边路网发达。到古城区 和吴中区只需10分钟车程，至湖西只 8号地铁 需15分钟车程。 东方大道 本地块 2号地铁东西向在郭新路地下穿越， 2号地铁和 郭新路 预期在2014年通车使用。