3物业经营管理.docVIP

PAGE 10 - 《物业经营管理》 第一章 物业经营管理概述（重点） 第一节 物业经营管理概念 物业经营管理的内涵 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿以物业整个寿命周期的综合性管理服务。 管理对象 物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、 出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。 （一）写字楼 1. 我国尚无统一的写字楼分类标准，主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。 2. 国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 （二）零售商业物业的分类 零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。 1. 区域购物中心，第一：建筑面积在10万㎡以上；第二：有效商业服务半径可达到200km。在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性。 2. 市级购物中心，第一：建筑规模一般在3万㎡以上；第二：其商业辐射区域可覆盖整个城市；第三：通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。 3. 地区购物商场，第一：建筑规模一般在1～3万㎡之间；第二：商业服务区域以城市中的某一部分为主；第三：中型百货公司往往是主要租户。 4. 居住区商场，第一：建筑规模一般在3000～10000㎡之间；第二：商业服务区域以城市中的某一居住小区为主；第三：日用百货商店和超级市场通常是主要租户。 5. 邻里服务性商店，第一：建筑规模一般在3000㎡以下；第二：服务人口在1万人以下；第三：方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖主软饮料、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的租户。 （三）出租型别墅或公寓 1.别墅分两点：一、周边环境质量比较高；二、别墅建筑应独立。 2.公寓分三类：一、复式公寓；二、花园公寓；三、单间公寓。 物业经营管理服务的目标： 一、持续满足租户正常空间使用需求；二、净收益最大化；三、保持和提高物业的市场价值；四、未来发展潜力。 物业管理企业划分为三种：一、管理型；二、专业型；三、综合型。 第二节 物业经营管理的层次与工作内容 一、物业经营管理的层次 1. 物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为三个层次物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。 二、物业经营管理不同层次之间的关系： 1.物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。 2.资产管理公司作为物业投资者或业主的代表，“管理”物业管理企业。 3.组合投资管理公司则以投资者的目标和风险/回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。在一宗大型的投资组合中，房地产组合投资管理公司会在物业类型或地域分布上努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险。 三、物业经营管理的战略性工作 战略性工作：（1）确定战略；（2）确定标准；（3）构建信息基础；（4）决策分析；（5）进行资产组合。 四、常规工作 1. 资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。 2、常规管理：第一、现金流和成本管理；第二、日常维修和维护；第三、未来维修和维护；第四、设施设备管理、第五、物业保险管理。 资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理管理形态和财务状况的管理。 《物业经营管理》 第二章 房地产投资及其区位选择 房地产投资 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 A、房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。 B、间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。 房地产投资的特性 1.位置固定性或不可移动性（位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特