金泓财富坊执行方案.docVIP

金 泓 · 财 富 坊 执 行 方 案 金泓地产 二零零八年十月十五日 财通八方·领袖中央 一、东莞商业投资大环境（略） 二、大朗经济环境（略） 三、项目分析 1、基本资料（与公寓相同部分略） 商业建筑面积：9050.02m2 首层建筑面积：4878.43m2 二层建筑面积：4871.59m2 商铺分布：分三大区域 商铺总销售套数：165套 首层A区：45套、首层B区：31套、首层C区：24套、总计：100套 二层A区：31套、二层B区：20套、二层C区：14套、总计：65套 2、项目周围状况（略） 3、项目SWOT分析 【优势】 在前期项目的住宅销售中，已经在市场上树立了项目高端的定位。较高的商铺客户关注度为商业入市创造了较好的市场认知优势； 项目属于长盛商圈，凭借长盛广场的知名度，项目已经拥有先天的地段优势； 大朗人较为旺盛的投资热情，保障项目商业具有较好的投资市场； 【劣势】 大朗已经出现商业过剩的迹象，项目近1万平米的商业面临市场饱和的风险； 长盛广场未能完全成功经营起来，导致投资客户对投资本商圈内物业有一定的抗性。缤纷步行街内部尚有较多空铺，与项目存在较大的竞争关系； 【机会】 长盛广场失败于业态的缺乏合理规划和后期经营管理。本项目在此基础上吸取教训，将能更好的打动投资客户，同时对项目的业态规划和引导提出更高要求； 大朗经济结构性转型为贸易业，同时第三产业（包括酒店业）蓬勃发展。项目抓住新生的经济形态对办公场所的需求，则抓住了新的商机； 目前长盛商圈内尚缺乏动感时尚、美体健身类的业态，为项目差异化定位提供条件； 大朗毛织行业近年来结构性衰退，毛织企业迁走达42％，整体经济购买能力受到影响，另一方面，也导致市场闲钱增加，客观上增加了投资者数量。本项目对该部分投资者的引导将成为项目成功销售的重要契机。 【威胁】 长盛广场经营不善，对后续的投资客户信心造成较大打击，必须予以化解； 长盛广场业态广而分散，造成整个片区的混乱，对项目造成负面影响。 四、卖点罗列 1、第三产业蓬勃发展 2008年内需增长势成必然，消费市场急速扩张，第三产业大有作为。2008年3月18日 2、社会零售品发展势头强劲 《东莞市2005－2015年城市商业网点规划》的提出，加速了东莞商业结构组成的再次升级，到2010年，实现社会零售品销售总额2400-2600亿元，人均零售面积约1.23平方米，零售坪效由目前的1.1万元/平方米/年提高到1.3万元/平方米/年。连锁商业销售额占社会消费品零售总额的比例达到60%，连锁商业网点占商业网点总数的比例达到15%， 3、松山湖商圈未来发展新方向 东莞前10年发展异常迅猛的当属东城、南城、莞城，随着“东莞经济社会双转型” 的逐步实施，松山湖作为新技术、新产业、新产品的高科技中心，松山湖已经成为“东莞经济社会双转型”的加速引擎，大朗、寮步、大岭山镇区的商圈发展逐步融入松山湖副中心，未来东莞经济发展要看松山湖商业圈。 4、大朗经济实力 东莞东主要城镇经济总量309万，人口130万，社会零售消费总额129亿，居民储蓄350亿，大朗中毛纺织之都，东莞东四大主要镇区之一，经济发展最为强劲。1.69万户个体工商户、私营企业；4300多家工业企业；3000多家毛纺织企业；571家装备制造业企业；90家规模企业；200家电子信息产品生产企业、计算机服务公司和软件公司；508家外资企业，实际利用外资80多亿元；15家省高新技术企业；9家省民营科技企业；33家市民营科技企业；2家世界500强企业，2007年全镇生产总值102.6亿元，比2006年增长20.6%，大朗的2008，前景无限，光芒耀眼。 5、区域价值·中央 金泓·财富坊位于东莞东·大朗·商贸中心·长盛广场中心，长盛广场东莞东部建筑面积20万M2最大的SHOPPINGMALL，商业氛围已经成熟。商圈内最后一块宝地。 6、规模价值·大成 三大分区大分区组合，三条商业街道，四道对流入口、两层商业、八大主题。 7、商圈价值·坐享 15公里内、拥有15万消费群；30公里内，拥有130万消费群，轻松拥有百万消费群体。 8、产权价值·独享 商业产权皆为50年，金泓·财富坊买50送20，50年的价格购买70年的产权商铺。 财富范例：B10 商铺建筑面积：59.22M2 商铺成交总价：730601元 购买年限：70年 租金=90元/ M2·月（保守计算） 赠送利润=赠送商铺年限*租金*建筑面积*12=20*90*59.22*12=1279152元 赠送价比：1279152-730601=548551元 投资点评：用赠送产权年限就完全可以抵消购买铺位的租金，08年最有价值的投资项目。 9、交通价值·通达 广州市70公里、深圳市46公里、松山湖5公里、莞深、常虎高速境内交汇、轻轨R1、R3站