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商品房交易中消费者权益保护问题的研究 作者：尚维洪?? 　　（二） 商品房消费者权益遭侵害的原因　　1.立法上的缺陷　　在我国现行的法律法规中，有相当多的适用调整商品房销售的，如《民法通则》、《建筑法》、《产品质量法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等等。但是，在面对现在社会中商品房买卖过程中出现的商品房销售者的欺诈行为该如何有效的处理，这些法律法规似乎还有缺陷 ：一是补偿式的赔偿责任制度，该制度不能全面的保护消费者购房的合法权益，更不能对销售者的欺诈行为起到惩戒和震慑作用。二是在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若书问题的解释》中所采用的列举式的立法方式不能将所有的欺诈行为都包含在内，这给经营者提供了钻这些法律空子的机会。　　2003年的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中仅列举了3种欺诈情形：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。很明显，开发商的欺诈方式远不止这三种，如虚假宣传其配套设施、建筑材料；虚假宣传其装饰品质；故意隐瞒没有取得土地使用证明的事实、故意扩大或缩小面积等等。　　《城市房地产管理法》及相关法规较多地调整行政管理部门与经营者之间的法律关系，过分突出行政管理色彩，忽视房地产消费者权益保护 。而且该法规虽有部分涉及经营者和购房者之间法律关系的规定，但对经营者法律责任并未确立严格责任原则和加倍赔偿原则，对购房者的保护力度和对经营者的惩戒力度明显不足。　　　　三、商品房消费者权益保护的完善　　（一）完善立法　　1.修改《消费者权益保护法》　　1994年制定在《消费者权益保护法》的时候，我国房屋商品化的道路才刚刚开始。但现在从市场上购买商品房屋已经成为消费的主流。因此，《消费者权益保护法》已经不能适应现实的需求了，也不能反映广大房屋买卖消费者的诉求，因此，应当将房地产消费者资格明确纳入到《消费者权益保护法》的调整范围之内，使消费者得到应有的法律地位和法律保障 。　　随着我国住房制度的改革，房地产交易市场逐步完善，商品房消费成为人们生活消费的重要内容，并且商品房买卖本质上属于生活消费关系，应当适用《消法》调整。主要理由是：其一，生活消费是指人们为衣食住行等生活需要而进行的消费活动。商品房消费是生活消费的重要内容，人们购买商品房的行为是典型的生活消费行为。其二，提供商品房的房地产开发商是以盈利为目的的市场经营者，是真正意义上的市场主体。其三，人们在购买商品房的时候处于弱势的地位，保护购房者的合法权益符合《消法》的价值取向。　　2.施行地方立法　　在我国，各省（市）的房地产发展水平存在很大差异；而且长期以来，对于房地产市场的管理，各地也形成了一些固定的、格具特色的做法。况且，《消费者合法权益保护法》作为一个保护消费者权益的基本法，对房地产买卖中消费者权益的保护不可能面面俱到。因此，地方立法就成为了保护商品房消费者的有效途径。该类地方法规在与消费者权益保护法密切结合的基础上，应进一步强化经营者的信息披露义务 。　　（二）实施和推广专业服务　　如上述，在商品房买卖中，购房者大多处于劣势地位，对房地产相关法律法规和买卖合同条款也缺乏深度的了解。如果法律服务提供者如律师能够介入到商品房的买卖过程中来，就能够保证至少在房屋买卖合同的签订阶段来预防或杜绝商品房买卖合同双方当事人法律纠纷的产生。考虑到交易中消费者的实际情况，建议社会应当向购房者提供免费的法律服务。首先，免费服务作为社会公益服务记录可以记入律师的执业档案，这也是各地鼓励律师参与公益性法律服务的具体体现，其次，鼓励各地的律师事务所通过网络在线答疑的方式提供法律服务。　　（三）提高商品房消费者的维权意识　　事实不止一次地证明，商品房消费者维权意识的不断提高是消费者在房地产交易中自身合法权益得到切实维护的一个重要因素。而要提高消费者的维权意识，需要各个部门的协同合作和群策群力。如媒体要办好报纸、杂志和电视节目，积极介绍维权案例，借助新闻媒体舆论监督导向作用，披露房地产经营者侵权行为的事实真相和消费者遭受人身、财产损害的具体事实，扩大社会影响力和覆盖面。在互联网高速发展的今天，还可以开展网络维权，网络维权可以成为商品房消费者维权自身合法权益、遏制经营者侵权行为的有效手段，如消费者可以将自身利益遭受侵害的具体事实发送至各个门户网站、论坛和贴吧，借助网络舆论的巨大力量来促使经营者改正其不端经营行为。　　另外，各地各级的消费者协会也应该开辟受理房地