《房地产开发与经营》学习重点、备考资料.pdfVIP

第一章 绪论 房地产 • 房屋及其附属物 （与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、 相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各 种财产权利。 • 特点：固定性、耐久性、异质性 房地产业 • 房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营， 以及中介、咨询、评估等服务的行业。 • 属于第三产业，包括生产、流通、消费三个环节。 房地产开发与经营 • 房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产 品的生产和建设的过程。 • 房地产经营是指房地产企业为实现预期 目标，确定实现 目标的战略 和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 • 比较：角度不同 （产品、管理）；内容不同 （生产环节，流通环 节） 房地产开发与经营的特点 难度大 风险大 政策性强 房地产开发形式和内容 按开发的时间不同 初次开发：对未利用土地的开发利用过程 再次开发：对已开发土地追加投资或转变用途 按开发的内容不同 外延式开发：增加城市用地面积 内涵式开发：提高容积率或土地利用率 按开发的规模不同 单项开发：规模小，项 目功能单一 综合开发：规模大，项 目功能齐全 按经营对象的相对差异划分 地产经营：土地的出让、转让、出租、抵押 　①出让：经营者是国家　一级开发 　②转让、出租、抵押：经营者是土地使 用人二级 开发 按活动发生的不同过程划分 房地产开发经营 房地产流通经营 案例：海南房地产泡沫分析 （3 ） • 主要问题 – 土地管理失控，供应量过大，失去了应起调节杠杆的作用； – 金融秩序混乱，违规违法严重，资金投机性过强； – 当地政府管理水平低，规划失控，短期行为多； – 住房双轨制导致市场狭小，缺乏有效需求做支撑； – 政府产业战略的失误； – 大量的投机性人群。 • 最终结局：泡沫破灭 – 大量工程停工；半拉子工程和大量烂尾楼1600多万平方米 – 大面积土地撂荒；闲置土地2万多公顷 – 大量资金流失； – 大量房屋闲置；闲置房屋450多万平方米 – 产生大量房地纠纷和官司； • 泡沫破灭的根本原因 国家强有力的宏观调控政策； 土地供应失控； 城市规划和管理失控； 金融领域失控； 产业发展战略失控； 市场有效的最终需求不足； 市场处于发展初期，市场参与者都不成熟。 第二章经营理论与策略 收益 （利润）最大原理 房地产开发与经营总是以其能得到的总收益等于或 超过其预期的成 本作为决策依据，因此准确评价与预测房地产开发 项 目的收益对于项 目决策具有重要意义。 成本收益分析法的假设条件为： • 只有在对某项 目的服务存在着需要或愿望的情况下，项 目才有经济 价值； • 每个项 目都必须在净收益最大的规模上实施； • 每个项 目或项 目各个独立部分，都必须以与项 目总 目标相符的最小 可能成本来实施； • 每个项 目的开发优先顺序应按其经济合理成排序 收益、成本指标确定 • 首先，要了解相关成本概念的含义 （包括成本、初级成本、附加成 本、次级成本等） • 其次，要了解相关收益概念的含义 （包括收益和净收益，以及初级 收益、次级收益和初级净收益、次级净收益等） • 最后，准确分析收益和成本，也要注意采用一致的价格水平、利 率、风险等影响因素，以保证分析的正确性。 经济收益分析方法 • 净经济收益或净收益法，即B-C法 • 计算期望总成本的净收益率，即 （B-C)/C法 • 计算经济成本比率，即B/C法 • 计算项 目投资成本的收益率，即 （B-CO/C)法 房地产开发与经营决策内容 （一）财务策略 内容包括：如何自筹资金，如何投资、向何种房地 产投资，以及资金的使用、盈亏平衡等。 （二）生产策略 内容包括：确定房地产企业的生产规模，明确开发 或经营项 目，生产量调节以及生产作业方式的确 定 （三）市场开发策略 主要有：市场开拓型、市场渗透型、产品开