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城市规划对房价影响问题的探讨 （以南京市为例） ——经济形势探讨第一小组 组员：徐怡然、林凤雅、费宇翎、王显模、沈佳、杨庆、蒋韬 2012年12月23日 城市规划对房价影响问题的探讨（以南京市为例） ［摘要］城市规划是政府确定的一系列对城市布局调整的措施，城市规划通过对城市的交通、基本设施等的规划，从而影响一个城市各个地区的房价；一个好的城市规划，对一个城市未来几年的商业走向、各个地区的房价走势等都有着重要影响。同时，一个发展中的城市不可能放任房地产行业自行发展，此时，城市规划就成为政府采取的措施中不可缺少的一环。 ［关键词］城市规划、房价、政府、对策 ［内容］ 一、引言 2009年《2007-2030南京市城市总体规划成果草案》出台后至今已有三年，其城市规划是否对南京各区商品房的房价产生一定的影响。关于新一轮城市规划对南京市各版块房价的变化，各方都有自己的看法。苏鼎房地产研究所所长宋坚 ：南京的板块价格差异之大在全国都很典型。亚东建设发展集团副总裁刘成刚 ：南京要发展就必然要不断向四周扩容，城中因为土地稀缺饱和，而未来南京可持续发展的腹地首推城东南、江宁、江北等地。南京市的城市规划对南京市房价是否产生调控的作用？ 二、南京市城市规划和各个区房价的现状分析 2.1 城市规划的定义及意义 2.1.1城市规划的定义 城市规划即为实现一定时期内城市发展目标而预先进行综合部署和具体安排行动步骤，并不断付诸实施的过程。城市规划从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向，从空间上确定城市布局结构和土地使用功能以及道路交通等各项市政基础设施，是城市发展的总体蓝图。 2.1.2城市规划的意义 中国在改革开放后，经济体制由计划经济体制转变为社会主义市场经济体制，城市市场化发展进入一种无序化状态，城市规划作为政府规范城市合理化发展的重要手段之一也随之为人们所重视。城市有生产型转变为生活型的过程中，房地产产业的迅速发展是房地产市场成为城市房展的重要市场行为。而调控房地产市场行为，城市规划应是政府所能用于引导房地产合理发展的最为重要也是最为直接的手段。 目前，我国房地产市场机制和城市规划制度建设尚未完善，导致我国的房地产市场的畸形发展。城市规划不反对市场效率，以克服和解决市场追逐效率所带来的问题为己任。然而，我国的城市规划多未在制定中主动地考虑对房地产市场行为的调控作用，且带有滞后性和“开发引着规划走”的倾向。合理科学的城市规划显得尤为重要。 2.2南京市现城市规划的现状分析 2009年《2007-2030南京市城市总体规划成果草案》出台，新修编的规划涉及到南京的城市职能定位、区域合作、都市区、综合交通、 住宅建设、公共服务、城市架构、产业布局等方方面面。在《2007-2030南京市城市总体规划成果草案》中南京的城市性质定位为“著名古都，江苏省省会，长三角承东启西的重要中心城市”；南京市的城市职能定位是“区域现代服务中心、长三角先进制造业基地、国家综合交通枢纽、国际重要创新城市、生态宜居滨江城市、世界历史文化名城”。 区别于过去“一城三区”的总体规划，南京将呈现“一主城三副城八新城”的发展格局。 该城市总体规划运行至今，对南京市城市发展有推进作用的同时，也显露出来在具体实施该城市规划的所出现的在用地方面的弊端例如：政府在发展住房建设的同时没有及时跟上住房社区附近的配套设施的建设；在新区江宁区百家湖一带出现工厂和住房间杂的不科学建设：全市范围内公共基础设施的建设不完善及总体格局的分布不合理等以及对南京市各区房价不同的影响导致南京的各区房价有所畸形发展，各区房价的差异很大。 2.3南京市各个区的房价近几年来变化趋势的对比分析 在南京市《2007-2030南京市城市总体规划成果草案》出台后，南京的新的“一主城三副城八新城”的发展格局对南京各个区的房价也产生了相应的影响。 通过对南京市各个区的房价现售楼盘房价均价的数据分析，可以看出位于城市中心的白下区现售楼盘房价的平均值最高，鼓楼区、玄武区和秦淮区的现售楼盘房价平均值低于白下区的现售楼盘的均价但也呈现较高值状态，体现了南京新的“一主城三副城八新城”的发展格局中所表明的主城的发展，将主城发展成为南京的商业中心区。（“主城”指传统新街口地区、河西新城、南部新城河主城北部地区） 下关区、雨花台区和江宁区的现售楼盘房价均值均在10000元/平方米~20000元/平方米之间，尤其是江宁区的商品房的房价较前几年的数据而言有大幅度的上升。栖霞区、浦口区和两县高淳县、溧水县的现售楼盘房价的均值虽相比其他几个区差距较大，但其均值也均在5000元/平方米的较高值，高于全国二线城市商品房的房价的平均水平。同时该图标表明了南京市《2007-2030南