万科_北京金隅万科广场商业综合体项目工作汇报.pdf

北京公司商业综合体经验分享 ——金隅万科广场工作汇报 北京万科 商业部 2010/11 购物中心 开发流程 已完成 正开展 将开展 • SWOT • 定位 • 设计输入 • 招商 • 物业交接 • 改造洽商 • 收支管理 • 退出策略 • 业态配比 • 主力招商 • 设计审核 • 设备调试 • 设备调试 • 企划推广 • 财务分析 • 主力店 • 主题 • 推广 • 备品备件 • 备品备件 • 物业管理 • 融资方案融资方案 • 运营模式 • 经营目标 • 运营团队 • 财产保险 • 财产保险 • 租户提升 可行性 竣工 二次装 方案 设计 施工 运营 研究 交付 修改造 • 方案强排 • 开发计划 • 方案比对 • 建设 • 政府验收 • 设计审核 • 设备维护 • 成本估算 • 方案竞标 • 扩初 • 招投标 • 使用手册 • 监理 • 地质勘查 • 顾问团队 • 目标成本 • 设备选型 • 质保 • 开发计划 • 施工管理 1 前期工作小结 退出 商业的金融本质 高高 金融衍生品金融衍生品 股票 房地产 企业债 报 中 回 国债 货币市场 类类//存款存款 低 低低 中中 高高 资产光谱资产光谱 风险 退出 买家青睐什么样的物业？ 什么是投资者亲睐的物业：什么是投资者亲睐的物业： 有稳定的当期现金流有稳定的当期现金流 有持续增长的能力和增值空间有持续增长的能力和增值空间 交易成本低交易成本低交易成本低交易成本低 商业地产投资回报的要求商业地产投资回报的要求 平安要求，如果物业投资整体 股东要求息税前回报率（贴现率）股东要求息税前回报率（贴现率）10%10% 回报率10%的话，租金回报必 退出资本化率（退出资本化率（Cap RateCap Rate）通常在）通常在6%6%--8%8% 须占到6%，资产升值