2012君子广场项目操作分享.pdf

——初见惊艳，再见依然 分享：无认知商务区，单体写字楼破茧成蝶之路… 备注： 为了保护在售项目的利益，避 免因分享泄露重要信息造成重大损 失，因此将分享时报告作了部份保 密信息删除，望见谅！ 它的曾经… 让你不得不惊讶 它的成绩… 让你不得不折服 业绩： 这是一个开盘3个月销售率高达70%的写字楼 这是一个月均去化5000平米的写字楼 这是一个低调一对一自然开盘的写字楼 这是一个均价实收3.9万/平米的写字楼 开创： “整层开售”的历史 “非传统商务营销”的历史 目CONTENTS 录 第一篇：入市背景 第二篇：破茧之路 几个麻烦 区域 1、多年来，片区仅一个智慧广场在10年轰轰烈烈出现过，商务氛围极弱 非核心商务区，无明确规划，满眼荒地厂房，深受豪宅光环笼罩，片区商务关注度弱 市场 1、2012年漫延至13年初的深圳楼市，市场敏感成交低迷 “稳增长”成为首要任务，房地产调控力度加剧，受大环境影响，商务市场不容乐观 2 、竞争年年有，南山特别多，遭遇双重夹攻，低价冲击 13年伊始商务供应热点集中在南山，两大主力项目同期集中入市，凯德来福士打响头炮 枫叶国际更是以平层3.2万入市留给市场一个强有力的冲击，市场一片萧瑟 目标 1、史无前例低的营销费用，奇葩的包装，仍阻挡不了老板高价高速的心 仅仅64万营销推广预算，史无前例的低 因老板个人喜好，项目被包装得“很另类” 2 、要求年底反销售季开盘，19天必达30%销售率，并且实现片区价格标杆 4号开盘23号过年，19天目标卖6600平米，平均每周2500平，没有任何一个项目做到过 3.75万天花板入市、同区二手仅3.3万，同期12月凯德3.5万入市，周去化700 －900平米， 1月枫叶入市，单价3.2万，周去化500 －700平米 目CONTENTS 录 第一篇：入市背景 第二篇：破茧之路 QUESTION.1 项目如何实现 从无认知商务区到高端商务区的华丽转身 策略一 定位再突破.构建新价值 》成功关键词 主动高端化媲美国际的ECBD定位 进一步实现华侨城生态的价值 构建价值 区域构建价值——城市ECBD生态商务区，深圳 唯一宜居宜公 “生态总部” ECBD ，即生态商务区，意指兼顾人本与环境，以商务为主导的生态新城区，特 色世界ECBD区四大大标准：1、城市名片效应—著名富人区；2、占据城市稀缺 自然资源；3、紧邻行政中心；4、总部商务聚集 构建价值 地段构建价值——定义为第二条以生态为特色 的深南大道—— “侨香路生态总部大道” 构建价值 产品构建价值——规避目前地段劣势，强势打 造高附加值、VIP体系、1100 ㎡定制型总部商务 市面绝无仅有的1100平米总部标准层 尊崇VIP体系，为整层客户增添荣耀 附加值4+3拓展空间，舒适与赠送完美结合！ QUESTION.2 项目如何剥离 市场红海从量价双重夹攻到客户精准挖掘 策略二 客户精准锁定.投其所好营销 》成功关键词 放弃全市围攻，实行重点区域突围战 站在客户的角度制定营销 客户精准 客户精准定位——精准锁定侨香路沿线、中心 西区