整合市场攻击策略案.pdf

山水芙蓉国际新城 Verdant Park 整合市场攻击策略案 Strategy Ad. Planning 【引爆亮点shine, and shine 】 1 一、我们现在遇到的难点是什么？ 市场判断： 1 、 长沙地产一直受市政变化非常缓慢的制约，地产市场的空间不足，98 年前地产一直围绕五一路、 芙蓉路市中心开发，特点是项目规模小，市场影响力不足，98 年市场的领导品牌是鸿园； 2、 99 年，长沙地产真正进入市场化，地产发展的速度开始加快，系列领导品牌的出现正是市场变化 的佐证。1999 年市场领导品牌京电花园、城市花园（湘泉）、名都花园； 3、 2000 年，长沙地产开始逐步成熟化，地产开始呈现多热点发展，除新出现的维一星城外，地产从 郊区进行了非常明显拓展，新华联家园、梦泽园、王府花园的深受欢迎程度，已经得到市场的认可。 4 、 但就目前为止，市场的接受程度尚在于烈士公园一带，买家没有心理准备跨越此区域。 5、烈士公园成为市区向郊区化发展的第一道封杀线。 6、 《山水芙蓉国际新城》位于长沙县，对于买家而言，交通距离不远，具备良好的发展潜质，但目前 心理距离非常远。 市场难点： ◆ 心理距离较远 2 二、我们如何克服心理距离较远的难点？ 难点：心理距离较远 解决方式：让买家到现场 前提：强势引爆点 三点突破 1 、攻击楼盘 ◆ 突破第一封杀线，让买家看到希望。 2 、攻击买家 ◆ 给买家足够的诱惑，让买家建立信心。 3 、攻击市场 ◆ 建立第一领导品牌，让买家持续性到现场。 3 解决方式 1：必须突破第一封杀线 1、第一封杀线的状况 名称 特点 销售状况 工程状况 竞争潜力 新华联家园 规模+环境 非常好 全部封顶 没有，很快会消化完，出局。 梦泽园 规模+环境 未开 无 条件非常好，但指导思想有问题，如果动以多层花园洋房区， 市场影响将非常大，利润必将非常理想，但目前动别墅概念，市 场太慢，切有风险。目前还不敢最后断定不具备市场威胁。 王府花园 规模+环境 非常好 太慢，无形象 全部高层，卖点是中心庭院，首次出台 2000 年 4 月，销 售超 过 20%，非常具市场威胁。 2 、第一封杀线的竞争潜质 名称 展示中心 样板间 示范环境 物业管理形象 现场信心 宣传资料 新华联家园