银洲皇家花园营销策略解构.pdf

我们将与您一起演绎南通传奇 我们将与您一起演绎南通传奇 『银洲•皇家花园』 营销策略解构 CONTENTS 目录 July . 2010 壹、销售目标 贰、定价策略 叁、房型优化建议 肆、推盘策略 伍、销售分期策略及阶段计划 陆、营销管理模式 壹、销售目标 GOAL 一期数据 总货量：1005套 住宅总面积：117550㎡ 总金额：10.6亿 （按照9000元/㎡计算） 一期目标 名利双收 名：树立项目高形象及高知名度 充分提升项目品牌及发展商品牌 利： 项目在高价位下顺利销售 2011年实现销售额8个亿！ 贰、定价策略 PRICE 产品定价策略 “短低开”， “快高走” “短低开”：在发售初期以低于均价房源入市，先聚敛人气，制造开售火爆场 面，使项目一入市就受到市场追捧，提高项目知名度；以“低开”的价格试探市场，便 于及时的调整，同时也便于发展商快速回笼前期资金。 “快高走”：利用“羊群效应”吸纳挤压目标客户，利用保留房源，造成项目 “升值”的现象，增加买家信心；更利于实现项目利润最大化。 项目价格权重分析 项目价格权重分析 地域因素 营销因 产品因素(50%) (30%) 素(20%) 权重 总 户 物 公 生 物 现 推 比较 环 交 配 体 建 绿 型 业 共 活 业 会 车 场 广 均价 性价 总 评 境 通 套 规 筑 化 面 类 装 配 服 所 位 包 手 （元 比 划 积 型 修 置 务 装 法 ） 案例 10 10 10 10 10 6% 3% 2% 8% 6% 6% 4% 6% 4% 5% % % % % % 国基桂花小 7. 7. 7. 8. 7. 7. 7. 7. 7 8 7 8