世联上海黄浦区动迁项目研究市场调查分析课件.pptVIP

* 非居住房屋赔偿总费用为房屋补偿价格加上其他费用，市场评估单价为62900元/平。根据面积不同，动迁费用从186-756万不等，实际平均补偿金额为15万/平 * 115街坊 -非居住房屋补偿 店铺面积（m2） 动迁金额(元) 6.25 1864062 6.99 1924868 7.02 1927868 9.81 2156587 11.23 2288029 14.9 2633633 16.8 2744753 17.42 2870942 19.82 2309694 22.01 3323281 22.45 3369116 25.00 3634750 25.74 3711835 34.07 4171908 38.01 5145652 47.61 5990105 60.31 7565185 385.44(总面积)总金额） 其他补偿费用 面积补贴（评估单价X50%X非居住面积） 个体工商营业执照补偿（30万每证） 非居住房屋装饰补贴（1000元每平方） 搬迁奖励费（建筑面积10平的30万元每证，超出10平部分1.2万元每平） 就近安置补贴（1万/平） 未认定使用面积补贴（10000元/平） 停产停业补偿（400元/平） 房屋补偿价值 拆迁赔偿费用=房屋评估单价 × 建筑面积 其中：房屋评估单价为62900元/平 实际赔偿单价：15万/平 * 2009年2月开始征询到10月安置方案正式出台以来，2010年3月已签约居民户数达76%。受世博会影响，目前拆迁公司谈判工作停滞，依据前期居民反响，估计拆迁工作在世博会后10个月内可以完成 * 2009.10 2009.2 2009.12 2010.3 拆迁项目启动 安置方案讨论、出台 启动动迁签约 仍在动拆迁中 采取 “阳光动迁”制度 引入商品房销售中的摇号排队制度，实行抽号选房 12月5号启动当天，有528户居民签订补偿安置协议，占全部1370户中的38.54% 巳签约76%，剩余约270张房产 2010年4月至现在因为世博会的召开拆迁工作暂停，基本未有签约 2011.7 预计完 成时间 依据现有进度，预计拆迁项目于2011年7月完成 115街坊 -拆迁进程 * 对于拆迁意愿及补偿公告的事前征询保证了115地块拆迁的民意基础，房源的充分准备及价格优势促成了快速的拆迁协议达成 * 115街坊 -案例总结 115地块拆迁拥有： 事前征询的高同意率 充足的房源供应 安置房供应价格的优势 115地块在区位、业态和建筑性质上都与本项目类似，可作为本项目补偿口径的重要参考 实际产生拆迁补偿费用： 居住拆迁费用约为5万/平，非居住拆迁费用约为15万/平 目前115地块拆配比为1：1.15，预计周期为2.5年 137地块在区位、建筑等各方面与卢湾115号地块类似，采用相同的套型保底的拆迁机制，在拆迁方案补偿口径确定时，具有高参考性 115地块为政府拆迁项目，在拆迁周期和成本的预估上，本项目应适当考虑拆迁主体性质引起的差异 * * 1 卢湾区115街坊(东块) 2 黄浦区90、95、98、99号地块 3 董家渡13A、15A号地块 4 董家渡10号地块 5 案例总结 * 黄浦区90、95、98、99号地块范围以浙江中路、福州路、云南中路、广东路等为四至。紧邻南京路和外滩，区位优势明显。开发商中福集团具有丰富的旧改经验 95.98地块 -概况 90 95 浙江中路 广东路 福州路 云南中路 99 98 目前动迁地块为95和98号地块 项目四至： 90：广东路、浙江中路、海口路 95：福州路、浙江中路、广东路、广西北路 98：福州路、汕头路、云南中路、广西北路 99：广东路、广西北路、汕头路、云南中路 区位：位于上海市的中心区，紧邻南京路和外滩，与人民广场一步之遥，交通条件便利，区位优势明显 交通：紧邻2号线人民广场站、8号线大世界站，公交线有930、108、18、537、世博30路等 规划为占地2万余平方米、总建筑面积12.7万平方米的“中福文化街” 开发商为上海金福外滩置业有限公司，是上海中福（集团）有限公司的全资子公司，有过多次旧城改造的经验、良好的政府资源。 开发商动迁项目 * 目前动迁地块为95和98号地块，建筑类型多为二级旧里，业态较为复杂，包含居住、商务办公、娱乐休闲等，两个地块内居民共计493户 * 95地块：区域内住宅、商办各占50%比例，商办中有上海图书公司、黄浦区档案局、广告公司、实业公司、电器商铺、浙江电影院以及一些饮食娱乐店铺；福州路上以文具商铺为主，有上海音乐书店等。 区域内居民共283户。 98地块：以住宅为主，区域沿街为商铺。住宅有北海小区等，商铺包括杂货店、饮食店等。 区域内居民共110户