凤凰大厦形象定位及策略.pdf

谨呈：深圳凤凰置业有限公司 中国凤凰大厦形象定位及策略总纲 2011-7-212011-7-21 本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 本次报告的主要内容纲要 本项目的销售目标是达成较高于市场的均价（写字楼15,000元，公寓 13,500元，商业28,000元）并保持合理的销售速度。首先需要保证项目 开盘前六个月实现30,000万元销售金额； 在本项目的主销期内，市场同类型写字楼供应量巨大（100万平方 米），并且供应集中，产品化及卖点同质化严重，竞争激烈。 本项目最大的挑战是价格的突破（写字楼/公寓），在激烈竞争的市场 背景下，突破产品同质化包围的关键策略就是利用凤凰品牌及资源，并 创造差异化形象及卖点，高举高打。 本报告是严格保密的。 2 本次报告的主要内容纲要 本项目的销售策略是打组合拳，以公寓式写字楼为突破口，配合销售 低楼层商务写字楼及商务公寓，确保实现三个亿的阶段目标。第二阶段 销售高楼层商务写字楼和剩余的公寓式写字楼及商务公寓。在写字楼推 广的过程中，对商业客户进行积累，并在街区及环境充分展示的条件下 集中消化商业，深度挖掘价值。 本项目的价格策略是采用合理的销控和小层差价格策略精确制导，直 指销售目标。 本项目的推广策略是控制营销成本，重包装、重展示、重活动，采用 直销的小众媒体和分众媒体进行推广，辅以大众媒体增加知名度。 本报告是严格保密的。 3 项目概况 项目位于深圳福田中 心北区，位于海田路和 深南大道交界处西北 项目毗邻深圳市民中 心、市民广场、少年宫、 音乐厅、图书馆等公共 配套。 项目北侧为城市绿地 公园，西侧为预留发展 用地，西北侧为安联大 厦及诺德中心，东侧为 海关科技信息楼。 本报告是严格保密的。 4 项目概况 项目技术经济指标 总占地：11,038 ㎡ 总建面：110,000 ㎡ 容积率：7.25 楼高： 110m 写字楼面积：30,500 ㎡ 凤凰行政办公：9,300 ㎡ 商务公寓面积：29,375 ㎡ 凤凰制播中心：10,500 ㎡ 商业面积：8,000 ㎡ 可售面积： 写字楼：21,000 ㎡ 商务公寓：21,000 ㎡ 服务公寓： 8,000 ㎡ 商业：8,000 ㎡ 本报告是严格保密的。 5 客户目标 销售价格要求 写字楼 15,000元/平方米（同类产品最高价） 商务公寓 13,500元/平方米 商业销售 28,000元/平方米 销售速度要求 6个月完成 30,000万元销售额 本报告是严格保密的。 6 界定问题： 我们采用S-C-Q结构化分析方法 情境 （Situation） 冲突 疑问 （Question ） （Complication） （公认事实） (分析存在的问题)