武汉都市经典项目的定位和产品策略方案-中国-24M.pptVIP

项目综合分析：客户定位 全客户概念 首次置业、乃至多次置业 交通导入、生活导入、改善导入 青年、中年、养老 价格定位 价格定位 四、市场研究支撑 结构性调整依然是主线 住房保障寻求突破 税收引导成重点 调控向纵深拓展 土地政策进一步延续和强化 但总体形势趋于明朗 竞争分析 竞争分析 竞争分析 竞争分析 竞争分析 竞争分析 竞争分析 竞争分析 竞争分析 竞争分析 竞争分析 竞争分析 开发推广团队 开发商：湖北福星惠誉置业有限公司 规划设计：香港罗麦庄马 建筑设计：深圳大学建筑设计院、中南建筑设计院 景观设计：加拿大奥雅园境事务所 营销顾问：YM大家顾问机构 广告推广：博思堂（武汉分公司） 整合推广：武汉汇得行 竞争分析 营销推广 05年 2005年2月26日，福星惠誉地产公司约请武汉各大媒体记者，就8亿元拿下的沙湖地块项目——“水岸星城”最新情况作通报。 2005年4月11日，福星惠誉地产公司邀请著名策划师王志纲在“武汉房地产春交会”上作演讲，炒作“滨江滨湖”概念，为“水岸星城”项目预热。 05年5月底开始陆续在武汉各大报纸登出整版形象广告，并在武汉市内一些主要路段设置广告牌，为项目作前期形象推广。 05年6月16日起 “第三届武汉小姐暨水岸星城形象大使大赛”。 05年6月起，武昌、汉口设立营销中心，对外接受咨询 05年12月1日，水岸星城水峰景CLUB正式开放揭牌仪式，当日福星惠誉与高力国际进行物业顾问管理签约。 05年11月起每月月末办理VIP卡 竞争分析 06年 3月11日举行老业主推介会 3月18日举行产品推介会 3月25日到3月26日，交纳5万元认购金 4月8日，主流生活推介会，认购选房顺序摇号， 4月15日，水岸星城水峰景CLUB别墅和花园洋房分开摇号选房，项目全面入市。 竞争分析 销售策略 “高开高走”，低层产品先期入市树立价格标杆 连排别墅一期06年4月推出，报价15000元/平方米；二期06年9月推出18000元/平方米 叠加别墅一期06年4月推出，报价8500元/平方米，价格区间在7500-9800元/平方米，二期06年9月推出12000元/平方米； 花园洋房一期06年4月推出，报价6100元/平方米，最低5500元/平方米，顶层复式6800元/平方米；二期06年9月推出，报价6500元/平方米，电梯洋房9500元/平方米； 优惠办法： 一次性付款9.8折，分期9.9折 最大限度锁定客户，VIP无门槛申办，客户从办卡的开始每个月两千元的累计优惠。 认筹阶段5万冲抵8万购房款， 福星惠誉的老业主，联排别墅优惠3万元，叠加别墅优惠2万元，花园洋房优惠1万元。 竞争分析 整体评价 设置多个营销中心进行客户登记，大量的投入广告。车身、报广、电视媒体等大幅度的广告轰炸，使水岸星城项目信息最大限度传达受众，尚未面市即已家喻户晓，向消费大众展现了福星品牌的实力。 产品上层层叠加的设计，及户型上退台式花园洋房、户户有花园或天台花园的设计更展现了高品质的人居空间。 不足之处在于产品的建筑建材品质上及专有配置上无创新、无优势。 长期的储客，1期销售难度不大，后期如何操作，成为关键。 2006年武汉市各行政区供应一览 汉口武昌并驾齐驱，江岸区供应量居各行政区之首。 市场篇·商品住宅 武汉市历年商品住宅成交量走势图（单位：万平方米） 2003年以来，武汉市住宅成交量成稳步上升的趋势，2006年较05年上涨4.27％。 市场篇·商品住宅 武汉市2006年商品住宅成交量走势图（单位：万平方米） 市场篇·商品住宅 2006年武汉商品住宅成交均价稳步上升。 市场篇·商品住宅 武汉2006年商品住宅成交均价走势 2006年武汉房价结构 房型 2500以下 2500-3000 3000-3500 3500-4000 4000-4500 4500-5000 5000-5500 5500-6000 6000以上 合计 1房 0.22% 0.48% 1.05% 1.63% 1.47% 1.75% 1.84% 1.36% 0.70% 10.49% 2房 4.04% 6.84% 6.69% 6.91% 2.47% 2.35% 1.86% 0.70% 0.64% 32.51% 3房 3.90% 5.76% 11.97% 9.60% 5.26% 3.21% 1.70% 0.42% 1.44% 43.27% 4房 0.42% 0.96% 1.13% 1.08% 0.38% 0.81% 0.43% 0.18% 1.08% 6.47% 其他 0.90% 1.36% 1.48% 0.72% 0.59% 0.87% 0.36% 0.23% 0.75% 7.26% 总计 9.48% 15.40