房地产行业十年复盘综述：潮涨潮落，风依然.pdfVIP

[Table_Page] 行业专题研究|房地产 2018 年12 月19 日 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 房地产十年复盘综述：潮涨潮落，风依然 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 分析师： 郭镇 分析师： 李飞 SAC 执证号：S0260513090001 SAC 执证号：S0260514080003 SAC 执证号：S0260517080010 SFC CE.no: BNN906 021 010 021 lejiadong@ guoz@ gflifei@ 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Summary] 核心观点：  政策透过成交增速变化影响估值，并最终主导了板块的收益机会 08 年至今，申万地产板块跟随小周期波动经历3 轮明显的涨跌，并且其走势主要由估值主导。而板块估值又受 到政策面及基本面（成交增速）影响，从历史情况来看，政策宽松并带动基本面改善是估值弹性增长的两个必要条 件，需要注意，市场景气度高位时，即使政策宽松也难以带来估值大幅提升，比如12 年5 月-12 年 12 月以及16 年 1 月-16 年9 月，主要是由于景气度高点时，政策宽松带来的基本面改善空间有限，另一方面，基本面复苏中后期， 往往伴随着地价攀升，市场预期销售利润率下降，对板块估值提升形成压制。  龙头房企股价基本与板块同涨同跌，但出现过2 次分化 从历史情况来看，龙头房企股价基本与板块同涨同跌，并且股价也主要受到估值影响。但在两个时间段发生过 背离：第一次，11 年5 月（销售转负）-12 年 1 月（销售见底）期间一线龙头提前具备超额收益，主要是由于一线 龙头具备较高的业绩增速，提供了较强的业绩“安全垫”。第二次，17 年一线龙头具备显著的绝对及超额收益机会， 主要原因有两个，首先，行业层面上，三四线棚改货币化延长了市场景气度，其次，房企竞争格局大幅改善，土地、 资金等生产要素持续向龙头聚集，加上管控能力的优胜劣汰，龙头集中度大幅提升，经营可持续性增强。  当前政策底部维持改善，板块具备超额收益机会 站在目前时点往后看：政策方面，政策总体底部改善趋势不变，总体环境类似12 年，货币政策维持改善，并带 动信用派生，按揭贷及房企融资将继续边际向好。行业政策方面，需要在宏观经济及防范房价上涨压力间取得均衡， 将更加强调地方自主调节，房价控制的城市存在改善空间，供给端宽松是前提，需求端部分城市限贷限购也存在退 出基础。基本面方面，重点城市将继续结构性改善，而三四线城市将延续回落趋势，并拖累总量销售继续下行，19 年是需求寻底的一年。投资方面，当前总量销售转负，政策压力缓解，加上18-19 年业绩增长具备确定性，板块具 备超额收益。销售见底之后，关注高成长的销售弹性品种（类似 12 年 1 月-12 年5 月）。综合来看，继续关注低估值 的一二线龙头。  风险提示 行业政策调控力度加大，流动性宽松不及预期，销售超预期下行，主流房企业绩增长不及预期。 [Table_ R