“省地税局大楼”物业管理方案计划.docVIP

“省地税局大楼”物业管理方案 一、项目概况及特点 地理位置优越：省地税局大楼位于地处福州市鼓楼区铜盘路62号。东至左海大厦相邻小巷，南至铜盘路，西至武警总队围墙，北至二环路，总建筑面积30303平方米，占地面积：11690平方米，地下一层，地面23层。此地段汇集了众多的写字楼，交通方便、经贸活动频繁、信息集中通畅，是集中办公、处理公务的好场所。 设施配套完善：大楼配置了完善的智能化系统，有摄像闭路电视监控系统、消防自动报警、灭火系统，给排水系统，电梯系统、中央空调系统、供配电系统等，是现代化的智能办公大厦。 功能齐全，设施配套：大楼有服务前台、大小会议室、车库、餐厅、商业网点、游泳池、网球场等配套服务场所设施。 二、整体方案策划思路 针对“省地税局大楼”的条件和业主构成特点，按照《福建省物业管理条例》、《福建省物业管理服务等级标准》之规定，本公司准备对“省地税局大楼”拟采取的总体管理思路为： （一）公共事务管理与人性化服务 针对“省地税局大楼”业主的实际情况，本公司准备在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有： 1.设定大楼服务中心。采取酒店式一站服务的方法，只需业主打一个热线服务电话，所有服务需求中的问题均可在承诺的时间得到处理。 2.“时效制”。所有管理处的对外服务工作均采用限时工作制，在对业主公开承诺的时间内完成。 3.唱诺制。这是本公司最新引进的在全国行业界享有盛誉的人性化服务制度，通过唱诺制的全面推行必将大大提高物业管理的服务水平。 4.不均衡管理。所有员工的工作均是按照业主的工作节奏设计的，均以满足业主的生理需要和心理需要为主要目标。 （二）综合管理 1.档案管理 (1)建立档案管理制度 根据档案资料初建的情况，拟首先制定如下制度： 《物业档案管理制度》 《档案查询利用制度》 《库房管理制度》 《档案移交验收制度》 《档案内容及分类分密级标准》 《档案文件借阅规定》 (2)确定档案的内容 物业管理中档案管理具体管理内容涉及建筑物、业主档案、管理运作、历史档案。根据要求以下仅就建筑物档案、管理工作档案的管理具体说明。 ①建筑物档案 A．建筑物原始档案。包括竣工验收资料、房屋单体竣工图，具体清单如下： a.产权资料。包括：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照。 b.技术资料。包括：竣工图一总平面图、建筑图一建筑图、结构图、附属工程及隐蔽管的全套图纸、地质勘察报告、工程预决算分项单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图。 c.竣工验收证明书。包括：基建工程竣工验收书、建筑消防验收合格证、电信局电话工程竣工验收证书、主要材料的质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、水、电、卫生器具等设备及卫生洁具的检验合格证书、砂浆、混凝土试块试压报告、供水、供暖管道的试压报告、物业公司代管的设备。 d.房屋使用资料。包括：业主名单、地址、电话清单、建筑面积计算书。 e.供电、供水系统如需物业公司临时代管的，竣工验收后加办以下协议及证书。包括：供用电协议书、用电许可证、委托银行代收电费合同书、变压器报停申请表、用水申请审批表、月供水计划报告单。 B.建筑物维护、改造档案 建筑物维护、改造档案是指物业管理单位在物业管理工作中对所管物业建筑本体进行维护、改造的有关资料： a.维护改造申请表及批准文件 b.维护改造工程施工许可证 c.维护改造方案 d.维护改造工程合同 e.维护改造工程预算书及批准文件 f.维护改造工程施工技术。文件(按城建档案管理部门制定的相关规定执行) g.维护改造工程验收说明书 h.维护改造工程结算(核算)表 i.各设备及工程使用维护说明书 j.各设备及工程使用许可证(政府规定需要申办的应全部具有) K.维护改造工程施工设计图及竣工图 l.装修、改造工程档案 C.装修、改造工程改造档案一般内容如下： a.装修、改造申请表及审查意见 b.装修设计图 c．装修、改造过程中的管理、监理资料 d．完工后的验收意见 ②管理工作档案 管理工作档案是指物业管理公司在物业管理日常工作中产生形成和需要收集归档保存的文件材料，主要为： a.政府颁发的物业管理各项法规、条例、通知等 b．制订的各种管理规定、公约c.公司ISO体系文件 d．财务资料 工作计划、方针、目标记录 f.各项管理工作日志 g．纠正和预防措施方案 h．质量／环境／安全控制记录 i.设备设施保养规程，巡