《房地产开发经营跟管理》教本第五节.doc

第五章　现金流量与资金时间价值 ? 　　【考情分析】 题型 2011年 2010年 2009年 2008年 单项选择题（分值） 6题6分 5题5分 4题4分 3题3分 多项选择题（分值） 1题2分 2题4分 1题2分 1题2分 判断题（分值） 1题1分 1题1分 2题2分 1题1分 计算题（分值） － 1题8分 － － 分值（分值） 8题9分 9题18分 7题8分 5题6分 　　近四年考试各章分值分析　　　　【本章的特点】　　■ 理论性非常强，技术含量高，是投资的基础　　■ 本章独立题目所占的分值不大，但第五章是第六章的基础，而第六章是分值所占最大的一章，想学好第六章，必须先学好第五章　　■ 计算题多，难度大　　【学习方法】　　■ 对本章可以利用形象理想记忆法　　■ 必须听懂讲解，而且要多次反复听课　　■ 必须把典例案题与历年真题搞懂，并独立完成　　■ 必须听课－练习－再听课－再练习，光听不练没有用　　■ 必须保证这部分的学习时间　　【关于计算器】　　　　【内容框架】　　第一节 现金流量　　第二节 资金时间价值　　第三节 资金等效值与复利计算　　第四节 资金时间价值计算公式的假定条件（补充）　　第五节 解题思路与例题讲解 第一节　现金流量 　　1.现金流量的概念　　2.现金流量图　　3.房地产投资活动中的现金流量　　1.现金流的概念　　　　2.现金注量图 　　2.1 现金流量图的含义　　2.2 现金流量图的画法　　2.3 现金流量的三要素　　2.4 有关规则说明　　2.1 现金流量图的含义　　■ 现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对关系　　　　2.2 现金流量图的画法　　■ 以横轴为时间轴，向右延伸表示时间延续　　■ 轴上每一刻度表示一个时间单位（时间点）　　■ 两个刻度之间的时间长度为计息周期　　■ 相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量　　■ 箭线向上表示正现金流量（现金流入）　　■ 箭线向下表示负现金流量（现金流出）　　■ 箭线的长短一般与现金流大小成正比　　　　2.3 现金流量的三要素　　■ 大小（现金数额）　　■ 方向（现金流入或流出）　　■ 作用点（发生的时间点）　　2.4 有关规则说明　　【0点是何意】（三个含义）　　■ 可表示当前时点、资金运动的时间始点、某一基准时刻　　■ 一个项目的初始投资要视为发生在0的位置　　【除0以外的其它时刻点】　　■ 表示该计息周期的期末，1为第一期期末，2为第二期末　　【期末惯例法】　　■ 现金流量一般在计息周期内随意发生，不一定正好发生在计算周期的期初或期末，但为了简化计算，都要假设将本计息周期内发生的现金流量的代数和都发生在期末　　【2011年真题】　　用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息周期的期末。（　） 　　[答疑编号5573050101] 　　【正确答案】√　　【答案解析】参见教材P147。 　　【2006年真题】　　在现在流量图上，横坐标轴“0”点所在表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。（　） 　　[答疑编号5573050102] 　　【正确答案】×　　【答案解析】0点有三种含义，可以表示始点，基准点，或当前时点。参见教材P147。 　　2.4 有关规则说明（续）　　【期初与期末的关系】　　■ 第n期的期末代表下一周期的期初　　■ 第2年的年初就是第1年的年末，第3年的年初就是第2年的年末　　【特别强调】　　■ 如果题中明确告诉现金流发生在N期的期初，则我们画现金流量图时，不能画在N的位置上，而必须画在N-1期的位置上，因为期末惯例法　　3.房地产投资活动中的现金流量 （五种基本模式） 序号 模式 形象理解 3.1 开发－销售 开发商买地建房后出售 3.2 开发－持有出租－出售 开发商买地建成酒店后，出租给一家酒店公司，10年后把酒店卖掉 3.3 购买－持有出租－出售 某国外基金公司购买某市一写字楼，出租经营10年后卖掉 3.4 购买－更新改造－出售 某国外基金公司购买了一栋旧的写字楼，重新装修后卖掉 3.5 购买－更新改造－出租－出售 某外资公司购买了一栋旧的写字楼，重新装修后，租给一家酒店经营公司，5年后将酒店卖掉 　　3.1 开发－销售型　　　　3.2 开发－持有出租－出售型　　　　3.3 购买－持有出租－出售型　　　　3.4 购买－更新改造－出售型　　　　3.5 购买－更新发行－持有出租－出售型　　　　【记忆要点】　　■ 第一步是开发的，一定有土地成