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浅析解决物业管理收费难的问题 经济管理？《建筑?5预算》-*K月刊2005年第2期总第154期 浅析解决物业管理收费难的问题 赵群马骁李杰 物业管理越来越受到人们的关注.因为它不 仅能为房产的保值,增值提供条件，而且极大地 方便了业主的需要?但是，物业管理收费难的问 题不解决,也极大地制约了物业管理公司的发 展. ，何谓物业管理 通俗地讲，物业管理是指物业管理企业受物 业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物 业的房屋，建筑及其设备,市政公用设施，绿 化，卫生交通,治安及环境容貌等项目进行管 理，修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供 综合性的有偿服务.物业管理公司提供的这种有 偿服务，应贯穿于房地产的生产，销售，及售后 服务的全过程?这种管理行为是市场化，专业 化,社会化的体现，始终贯彻”多服务，多收 费;少服务，少收费;不服务，不收费「的宗 旨?即”谁交费，谁受益”是物业管理的必然结 果. 二,物业管理费收不上来的原因 1 ?业主对物业管理这一新兴产业不了解 由于物业管理这一产业在我国发展较晚，大 多数居民对此不了解?普遍认为物业管理就是保 洁，保安，绿化这些琐屑Z事.而且他们屮的大 多数人是从公有住房中分离出来的，对有偿服务 还不习惯，稍不满意,就以种种借口，不交，少 交,欠交物业费. 2.业主对物业管理服务质量不满意 《物业管理条例》刚刚出台,物业管理达到 建立完善的变更签证审批制度，在工程实施 过程中，要严把项目规模,内容关?对扩大项目 建设规模，增加工程内容,提高设计标准，如果 是必须的，应控制在批准的限额以内，做好相应 的变更预算，写明设计变更増减费用的处理意 见?对于费用超过5000元的变更要经业主审批 认可;对于500元以下的变更费用，要由监理工 程师签字认可，但总的签证费用要严格控制在建 安工程量的2%以内，对于违反规定的变更签 证，一律不得追加投资，由于管理不善造成的投 资费用的增加，由责任方自负. （六）抓好竣工结算阶段的造价控制 竣工阶段结算的审核是控制投资的最后一个 环节,是对建设成果和投资效果的总检查?此阶 段对工程造价控制的重点是建设成本，防止不应 由基本建设支岀的费用挤入建设成本?其次是对 编制工程决算依据的审查:施工图纸及说明，投 标文件，现场签证，施工合同书等有关协议，审 核其承诺的内容与编制的预算是否一致,同时对 应现行的预算定额，材料价格，费用定额及取费 类别等审查是否符合现行规定，防止预算中多算 工程量，高套重套定额子目，高估冒算等现象的 发生,保证工程决算的可靠性和真实性. 工程造价管理是一项技术性，专业性很强的 工作.它贯穿于投资决策，项目设计，招投标， 建设施工，竣工验收和结算的各个阶段,是一个 动态的全过程，涉及到工程建设的诸多方面，每 个过程，每个环节?控制工程造价是工程管理人 员的职责，只要充分发挥管理人员的主观能动 性，采取各种积极的有效措施，在实践中不断总 结不断提高,一定能够把工程造价控制好，管理 好. 作者单位:河南濮阳市中原油田概预算中心 13 — 《建筑与预算》双月刊2005年第2期总第154期?经济管理? 什么样的标准及怎样达到标准的问题，在物业公 司和业主间存在较大的分歧，即质和价的统一问 题?同吋，在物业管理中也确实存在物业公司服 务不到位,服务态度不好等情况?业主对物业公 司不满意，物业公司乂没有很好地处理,造成业 主拒交物业费的情况发生. 3.工程质量问题 这一问题是物业费收不上来的主要原因?由 于业主对物业管理内涵不了解，而部分业主的房 屋工程质量确实存在一定的问题.如:屋面，阳 台，墙面渗水，结露，下水道堵塞，供暖系统不 好，墙体裂缝等，业主对此意见很大他们并不 知道这些问题是由于开发商或自己装修不当造成 的，其责任应由开发公司或业主自身负责，而不 是物业公司的责任，结果，把怨气全撒到物业公 司的头上,一旦处理不好，就不交物业费. 4 ?部分业主存在侥幸心理 极少部分业主存在一定的侥幸心理，贪小便 宜，认为物业管理是面向大众的,不会因为儿个 人不交费，物业公司就停止服务,从而躲避或逃 交物业费.严重挫伤了已交物业费的广大业主的 积极性，还有可能引起其他业主效仿，造成收费 难现象的发牛. 三，解决办法 1.加强物业管理知识的宣传力度 物业管理公司应加强对物业管理知识的宣传 工作?充分利用座谈会，宣传栏,公告栏，学习 班及通过业主委员会等多种形式,宣传物业管理 知识，使业主充分了解其内涵，范围，构成，提 高业主对物业管理的认识，让业主知道，根据物 业管理合同交纳物业费是每个业主的法定义务, 如不及吋交费，不仅损害了物业公司的合法权 益，而且，严重影响了正常的维修，维护，更重 要的是损害了广大业主的合法权益，干扰了正常 的生活秩序. 2?加强物业公