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浅析物业设备管理对现代物业的重要性 2007年（第36卷）第5期管理科学 浅析物业设备管理对现代物业的重要性 龚大元 （甘肃省疾病控制中心，甘肃兰州73000） 摘要:作为现代物业，无论是住宅，商业.还是写字楼，工业厂 房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部 分?为了实现物业管理企业设备管理现代化的R的.必须学习和掌 握物业设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想,结合物 业设备的特征和具体实践，完善科学的管理组织机构和管理制度. 提高管理人员的素质水平，推广先进的设备管理方法和管理技术 手段,以促进物业管理企的设备管理向着现代化的方向发展. 关键词:物业设备管理重要 1物业设备管理的重要性 现代物业的价值不但取决于坐落位置，建筑结构，空间布局和 室内外装璜,而且在很大程度上还取决于配备设备的品质性能，系 统结构和运行状况.随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入, 物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高，物业设备的作用 也越來越突出.事实上,设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过 程的各个环节，归纳其功效与意义主要有以下几个方面. 11关系到声誉和生存 作为企业管理的重要组成部分,物业设备管理的好坏对企业 的社会声誉乃至生存有着重要意义.物业设施一直处于良好状 态，人们能安心方便地生活和工作，企业被认可，社会地位逐渐提 高，竞争力得以加强，企业发展前景广阔?反之，如果一些设备经 常处于性能不良或停机待修状态,直接影响整个物业的功能发 挥，降低物业的使用价值和社会声誉.甚至无法再取得人们的承 认，丢掉市场，丧失生存的根本条件. 1.2关系到服务的成本和企业资金的合理利用 物业设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上 外,还有设备的投资效果，停工损失潍修费用，能源和材料消耗 等.加强维护保养,能有效地延长设备的使用寿命和检修周期，节 省维修费用和减少停工损失?树立经济运行的意识?注意节约 运行屮的能耗费用，操作费用，通过严格，规范的管理来减少口常 有机物料的使用量，杜绝”跑，冒，滴，漏”等缺陷，以减少相关费用 开支，使设备一直处于最佳,最经济的运行状态. 随着现代化物业设备的不断发展和普遍使用,物业设备所占 资金在固定资产中的比例越来越高，显然，要提高企业的经济效 益,就要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科注化无 疑是关键?具体说，就是取决于物业设备经济管理的一系列环节 是否达到最佳水平. 1.3关系到技术安全和环境保护 若物业设备的可靠性低，管理不善，在运行中发生意外，不仅 破坏了企业的生产经营秩序，同时也使国家和企业遭受重大的经 济损失，也给家庭带来不幸?若设备陈I 口落后，排放有害物质或噪 声超标，就会污染环境，危害人类和牛物的牛存，成为社会公害. 因此,保证安全生产，消除环境污染,有效地预防设备和人身事故 及社会公害,是现代物业设备管理的重要课题. 物业管理企业的迅猛发展，物业建设屮的科技含量在迅速上 升,网络化，智能化管理服务已经成为当前物业管理企业竞争致 胜的关键筹码?为保证在激烈的竞争中具有较强的应变能力?就 必须依靠技术进步，而先进的物业设备管理是企业技术进步的根 本保证. 2物业设备管理的内容 2.1物业设备管理的范围 物业设备在其整个寿命周期中都处于运动状态?分别表 现为物质运动和价值运动两种状态?设备的物质运动是指设备在 使用过程屮，由于物理的和化学的作用而产生磨损，疲劳，腐蚀和 老化等性能劣化,因而需要修复，改造和更换，甚至报废处理.设 备的价值运动是指设备在制造产品过程中的资金转化，即将设备 原有价值和维持费用通过提取折旧和记入服务费用，逐步转移到 服务的成本中去,从而导致设备净值不断下降的过程?两种形态 形成设备的两种管理:技术管理和经济管理?它们分别受技术规 律和经济规律的支配?因此物业设备综合管理的范围不仅包括技 术管理，而且包括经济管理. 物业设备的整个寿命周期一般又分为前半生和后半生 两个阶段?研究，设计，试制至制造称为设备的前半生;选购，安 装，使用，维护，修理，改造，更新至报废称为设备的后半生?因此， 物业设备综合管理的范围不仅包括前半生管理，而且包括后半生 管理?但是，在目前条件下，物业设备的前后半牛管理多数分属制 造厂家和用户两个单位，因此，物业管理企业很难知晓和管理设 备的前半生.但是，随着时代的发展,国家技术标准和制造规范的 不断完善，以及物业管理企业设备管理人员素质的提高,最终会 实现设备管理贯穿于设备一生的目标. 物业设备的后半牛管理，习惯上又分为设备投产使用前 的前期管理和使用后的后期管理两个阶段.前期管理抓从规划到 投产这一阶段的全部工作,物业管理企业早期介入前期管理工 作，这将为后期管理工作和向业主(用户)提供优质服务打下良好 基础.