第九章房地产信托.pptVIP

房地产信托 房地产信托 房地产信托 信托就是信用委托，是一种以信用为基础的法律行为。 信托的定义： 信托是指委托人基于对受托人(信托投资公司)的信任，将其合法拥有的财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定的目的，进行管理或者处分的行为。概括地说是“受人之托， 代人理财”。 信托的角色 委托人——即是信托财产的所有者，是让受托人适从其目的对财产进行管理或处理的人 (客户既受益人) 受托人——即是接受委托人的要求，按照合同规定对信托财产进行管理处理的人 （信托公司） 保管人——银行：由于信托财产的独立性，银行是承担着保管人的作用（与证券的三方存管相同） 信托的基本特征 信托是以信任为基础，受托人应具有良好的信誉。 信托成立的前提是委托人要将自有财产委托给受托人。 信托财产具有独立性，信托依法成立后，信托财产即从委托人、受托人以及受益人的自有财产中分离出来，成为独立运作的财产。 受托人为受益人的最大利益管理信托事务。 房地产信托分类 （一）按房地产信托性质分类 1、委托业务 委托业务包括房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等。 2、代理业务 代理业务及代理发行股票债券，代理清理债权债务，代理房屋设计等。 3、金融租赁、咨询、担保等业务 房地产信托分类 （二）按委托人信托目的的分类 1、房地产保管信托 预付价款未清，产权的保管 2、房地产管理信托 受托办理代收房地产租金，代为修缮和改建、代付代缴房地产税款或其他费用。 3、房地产处理信托 受托办理土地或建筑物的出售事宜。 房地产信托分类 （三）按照资金的运用方式分类 1、贷款类信托 和银行贷款基本相同 2、股权投资类信托 3、财务受益权转让类信托 指接受开发商财产作为信托，然后将其收益权向公众进行转让。 房地产信托分类 （四）按信托计划管理方式分类 1、指定用途信托 明确了信托资金用于某个特点项目 2、信托公司代定项目信托 由信托公司代为寻找合适的项目进行投资 （五）按投资者数量分 （1）一个投资者拟定一定信托计划 （2）集合类信托计划，不超过200人。 二、房地产信托机构资金来源 （一）房地产信托基金 投资公司的资金来源：财政拨款、社会集资及自身留利。 （二）房地产信托存款 （三）集资信托和代理集资信托 信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹集资金的一种方式。 （四）信托资金 指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。 二、房地产信托机构资金来源 （五）共同投资基金 投资基金或共同基金 三、房地产信托的作用 （一）房地产信托为房地产投资商提供了可靠的融资渠道 （二）房地产信托化丰富了资本市场的投资品种 为投资人提供了一条稳定获利的投资渠道。 （三）房地产信托化是信托业得以迅速发展的重要契机。 房地产信托融资具有降低整体融资成本，募集资金灵活方便级资金利率可灵活调整等优势。 第二节 房地产信托业务级运作基本流程 一、主要的房地产信托业务 （一）房地产信托存款 房地产信托投资公司接受机关、团体、企业和房地产开发经营公司的委托，代为管理和运用的存款。 （1）财政部门指明用于房地产委托投资或贷款的信托资金。 （2）房地产主管机构指定用于房地产的委托投资或贷款的信托资金。 （3）房地产业科研单位的科研基金。 （4）房地产学会和房地产基金会的基金。 （5）专门用于职工疾病、退休、待业、伤残等情况下支付各项费用的劳保基金。 一、主要的房地产信托业务 （二）房地产信托贷款 （1）资金量较少 （2）具有特定的对象和用途，为解决房地产开发经营和购买过程中的资金不足而发放的，专款专用。 （3）利率灵活，可在同期贷款利率基础上上浮20%。 （三）房地产委托贷款 是金融信托机构受委托人委托，在委托人存入的委托存款额度内，按委托人指定的对象、用途、期限、利率和金额等发放的贷款，并负责到期收回本息的一项信托业务。 房地产委托贷款的主要特点： 1、信托机构不承担经营风险 2、委托贷款必须是先存后贷，受托机构不予垫款。 3、委托人应向信托机构提出申请 向信托机构提出申请，明确贷款的对象、用途、金额、期限、利率以及其他要求。利率可在人民银行规定的贷款利率的基础上浮动。 。 4、四方关系之间必须事先签订协议 关系人：委托方、受托方、借款单位以及受益方 协议签订方式：由委托人同信托机构、借款单位两家同时签订 委托人先同信托机构订，然后信托机构再想借款的房产企业签订 协议书的形式：签订总的协议书，具体办理每一个笔信托业务时，依据总协议办理；每办理一笔委托业务贷款签订一次协议。 5、信托机构是以提供服务和收取手续费为目的 委托贷款的利息收入全部归