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楼宇经济专题分享 长三角城市比较 - 宏观数据比较分析 - 甲级写字楼市场比较分析 高力国际操作的相关案例 楼宇经济相关知识分享 对南京楼宇经济发展的展望 3 宏观数据比较分析 4 长三角城市比较宏观数据比较分析——南京与长三角主要城市三产结构比较 长三角四个主要城市中，南京第三产业占比为53.4%，仅低于上海，领先于杭州与苏州。 数据来源：统计公报（2013.11） 5 长三角城市比较宏观数据比较分析——南京与长三角主要城市人口比较 长三角四个主要城市中，南京常住人口数量最少，目前常住人口数量816.1万人。 数据来源：统计公报（2013.11） 6 长三角城市比较宏观数据比较分析——南京与长三角主要城市消费能力比较（1） 长三角四个主要城市中，南京社会消费品零售总额位居第三，除低于上海外，还低于同省的苏州市。 数据来源：统计公报（2013.11） 7 长三角城市比较宏观数据比较分析——南京与长三角主要城市消费能力比较（2） 三角四个主要城市中，南京虽然人均可支配收入排名最末，但人均消费性支出排名第一。 数据来源：统计公报（2013.11） 8 长三角城市比较宏观数据比较分析——南京与长三角主要城市利用外资比较 数据来源：统计公报（2013.11） 长三角四个主要城市中，南京实际利用外资水平排名最末，远低于上海与苏州。 10 甲级写字楼市场比较分析南京与长三角主要城市甲级写字楼租金及空置率 长三角四个主要城市中，南京甲级写字楼租金水平仅领先于苏州，但空置率最低，领先于其他三个城市。 数据来源：高力国际（2013.11） 11 甲级写字楼市场比较分析南京与长三角主要城市甲级写字楼租金及空置率 数据来源：高力国际（2013.11） 长三角四个主要城市中，2012年南京甲级写字楼新增供给为0，新增吸纳约5万方，市场存在一定发展空间。 长三角城市比较 - 宏观数据比较分析 - 甲级写字楼市场比较分析 高力国际操作的相关案例 楼宇经济相关知识分享 对南京楼宇经济发展的展望 13 上海长宁楼宇经济 研究及重点地块项目 14 项目核心问题 Problems? 问题 长宁区及周边区域写字楼市场现状、主要客户及 产业发展现状如何？ 如何承接产业外溢、促进产业升级，并满足产业发展派生的办公需求？ 长宁区商务楼宇聚集区的总体定位是什么？ 长宁区商务楼宇聚集区该如何进行合理的功能布局？ 长宁区发展楼宇经济应该采取哪些招商推广策略？ 15 主要研究方法及成果 16 主要研究方法及成果 17 区域产业发展对写字楼市场影响分析示例 18 应对措施建议示例 1） 增强基础设施竞争力——近期以完善基础设施为主，增强区域商务环境的综合竞争能力； 2） 把握土地推出时间和上市体量——近期适当控制商用土地推出节奏，以免土地流标，有损于区域的商务形象和土地基准地价； 3） 加强对宏观经济环境和房地产市场的实时监控——委托专业咨询机构定期提供宏观经济动向和房地产市场季度报告， 以及时准确了解经济环境和相关物业市场的变化； 4）认准目标产业，强势营销——根据目标产业客群的研究分析结果，提供优惠的税收政策和便捷的营商环境（如提供工商注册 一站式服务；加强政府机构的服务意识以改变传统的营商环境：如成立现代服务业办公室与办公楼产税大户直接对接， 提供政府政策和行政方面的一系列咨询和后续服务）； 5）梳理区域内老旧商务楼，推动改造翻新工作——经济环境不明朗的情况下不盲目推地，梳理老旧大楼的数据收集整理工作， 推动改造翻新的升级工作以此改变区域商务形象。（经典案例：Colliers独家租赁代理的高腾大厦通过翻新租金提升30%） 2009－2011年市场上海经济增长放缓，商务需求减弱，部分行业存在发展机会 2012年左右上海及长宁整体商务市场有望好转 2008年北美金融危机蔓延 政府大力投入并推动基础设施建设 中国经济发展迅速 长宁区第三产业较为发达 各区域争相出台产业扶持激励政策 各区域争相出台产业扶持激励政策 19 商务楼宇区域功能定位示例 虹桥临空经济园区 交通枢纽为核心的企业总部、研发中心 多渠道综合物流服务中心 郊区花园式写字楼区域 虹桥涉外贸易中心 上海西部核心写字楼聚集区 标志性涉外商务区 特色展会、贸易中心 中山公园商业中心 横跨二、三产业的信息服务中心 高度专业化商务区 数字化产业特色商务集聚区 江苏路、延安路区域（中山公园周边区域） 次级商务区，主要吸引核心商务区分流客户 以高品质写字楼为特色的商务区 普陀区商务楼宇市场发展定位研究项目 21 项目核心问题 Problems? 问题 普陀区及周边区