房地产政策解读跟点评.doc

房地产政策解读与点评 转载中国房地产动态政策设计组的报告要点： 1. 短期内房地产调控已进入效果观察期，地方政府细则呈现“高开低走” 中央调控政策出台之后，以青岛于4月26 日率先出台地方新政为开始，部分省市陆 续公布了调控政策细则或针对市场监管的管控措施。纵观截至目前已明确出台的10 省市 地方新政内容，政策亮点内容主要包括：①青岛、北京、深圳及浙江省要求限制多套房及 非本地居民贷款，其中，北京在中央调控政策基础上对本市购房套数做出限定；②青岛、 浙江省及重庆对部分房地产相关税率进行上调。 除以上两方面，多数省市的地方调控内容主要在加强保障、加大供给、强化监管等方 面对新“国十条”进行了区域性细化，以增加市场供应为主，对以限制需求为目的的差别化 信贷政策并未出台过多严厉措施。相较于4月份中央密集出台的一系列严厉政策，地方政 府细则略显“温和”。 2. 通胀正在加剧，房价下行的空间有限 今年以来通胀已经由预期转为现实，且正在加剧，我们认为未来通胀还将持续，原因 如下： （1）宏观经济已经回暖，未来经济的较快增长可能会伴随新一轮物价的周期性波动。 （2）受流动性充裕的影响，输入型通货膨胀的压力增大。全球经济特别是新兴经济 体的复苏，导致对大宗矿产资源需求旺盛，三大铁矿石巨头近期表示，三季度铁矿石平均 价格将上涨30%至35%，炼焦煤价格将上涨10%至15%。 （3）世界各主要经济体都延缓了原定的经济退出计划，整个市场的流动性还处于非常宽松的状态。欧盟成员国财政部长于2010 年5 月10 日达成一项总额7500 亿欧元的 救助机制，以帮助可能陷入债务危机的欧元区成员国,防止希腊债务危机蔓延，在刚刚结 束的中美战略与经济对话中，中美两国均认为对于退出战略的时机选择一定要很慎重，实 施的步骤也一定要很扎实、稳健。 （4）我国劳动用工成本继续上升也将拉动物价上涨。一季度我国已经有7 个省市对 最低工资标准作出调整，其中月最低工资标准最高档平均提高幅度达到17%左右。今年 还将有20 个省市计划适时调整最低工资标准。 我们认为在通胀不断加剧的背景下，货币已经出现了一定程度的贬值，近期各路资金 已经进入黄金，钻石和农产品领域寻求保值增值。尽管本轮房地产调控从各个方面限制了 购房需求的释放，但房产作为抵御通货膨胀最好的工具之一，很难在货币贬值的大环境下 出现大幅度的下跌，通胀正在成为房产价格坚实支撑。 3．国土税务新政着力于加大供给，加快房企开发和销售节奏 4月和5月国土部和国家税务总局出台了一系列房地产新政，其目的在于加大土地供 应、平抑土地价格，并促使房地产企业加快开发和销售节奏，增加市场短期内的有效供应。新“国十条”中提出完善土地招拍挂制度，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞 价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。目前北京、上海等城市已尝试完善 招拍挂制度并多次采用招标方式出让地块，地价水平明显低于先前通过拍卖出让的地块。 预计未来一段时间内，部分房价、地价较高的城市将更多采用综合招标方式出让地块，如 果企业加强相关研究，积极有效拓展土地储备，则土地出让方式的调整将成为开发企业难 得的拿地机遇。 4. 本轮房地产调控未来可能难以完全退出，政府将继续限制商品房的投资投 机需求，使其回归居住属性 本轮房地产调控中政府着力于打击短期投机行为和规范房地产市场秩序，尽管调控力 度在某个阶段必然会有所减弱，但未来政府还将在一定程度内继续限制投资投机需求，使 商品房回归居住属性。究其根本，政府不仅担忧房价过快上涨引发的民生问题，更令政府 无法忍受的是房地产强大的吸金能力将消弱实体经济发展的动力，以及资产价格泡沫的膨 胀极易使中国重蹈日本的覆辙。 日本和东盟的教训显示在成本大幅提高和销售价格不断下跌的双向挤压下，实体企业 利润迅速减少，企业被迫将大量资本投入房地产，从而导致资产泡沫化，而中国近年来由 于工业利润的下滑，出现的民间资本炒房热等行为与当年日本和东盟的现象十分类似。从 下图可以看出，自2002年以来中国工业企业利润率一直稳定在5%-6%，但商品房价格的 涨幅都在两位数以上，实体经济的低收益率驱动资金不断流入房地产；同期的商品房交易 总额占居民存款的比重也从2001年的10%提高到了2009年的25%，居民储蓄“搬家” 进入房地产的现象十分显著。 从政府而言，如果商品房的投资性需求无法得到有效抑制，各路资金流入房地产的情 况就难以得到改变，因此在本轮调控中政府不得不从抑制投机性需求入手防止这种情况的继续恶化。跳出房地产，从经济发展的未来趋势判断，我们认为本轮调控中打击投机行为 和规范房地产市场秩序的措施还将在未来得到部分保留，成为常态政策。 5. 房产保有环节征税不可避免，但土地出让金制度不会改变 本轮房地产调控以来，上海、重