总复习三(6-7章).pptxVIP

图5-1 房地产开发项目总投资构成图 ;;;6.2 融资分析;;;;;;;;;;;;;;4．债务资金成本;;;借款资金成本率和企业所得税率间关系;借款资金成本率和企业所得税率间关系;;;;;;;; 6.4 收入与税金估算;;;;;（2）租金收入;;;;;6．企业所得税 企业所得税是国家按照税法规定，对在中华人民共和国境内的企业（除外商投资企业和外国企业）就其生产经营所得和其他所得征收的一种税。税率为25% 应纳税所得额=利润总额-允许扣除项目的金额 7．个人所得税 ;;;;土地增值税简化计算;;第一节房地产投资项目财务分析概述;第二节 财务分析基本报表 ;第二节 财务分析基本报表 ;第二节 财务分析基本报表 ;第二节 财务分析基本报表 ;序号;第二节 财务分析基本报表 ;序号;全部投资和资本金现金流量表的比较;二、各财务分析指标与报表的关系 ;1、静态投资回收期 静态投资回收期是指以房地产投资项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间。静态投资回收期的计算具体有两种方法： ①当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，投资回收期=项目总投资÷项目年平均收益额 ②当项目投入经营后，每年收益额不太均衡、相差较大时，投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数－1）＋（上期累计现金流量的绝对值÷本期净现金流量） ;②例：用下表数据计算静态投资回收期 ; 判据： 与基准投资回收期比较 项目可行 项目不可行 ;2、动态投资回收期：;项目 年份;3、财务净现值 ①净现值的含义 现值是指未来预期收益的现在价值。 净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic（合适的贴现率），将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投资期初的现值之和。;4、财务内部收益率 内部收益率是指项目经济寿命期内，各年净现金流量的现值累计等于0时的折现率。 FNPV= =0 只要满足上式的折现率就是内部收益率。实际运用中，一般采用内插法。;插值法求得内部收益率：;财务内部收益率的评价原则： 1、若FIRR≥i（同期贷款利率），则项目盈利或盈亏平衡；反之，则亏损。 2、若FIRR≥ic（同期本行业的基准收益率），则项目盈利超出或相当于行业平均收益水平；反之，项目盈利低于行业平均收益水平。;5、总投资收益率 总投资的盈利水平，指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。 总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明盈利能力满足要求。;6、资本金净利润率 总投资的盈利水平，指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润（NP）与项目资本金（EC）的比率。 资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明盈利能力满足要求。;7、成本利润率 开发利润占总开发成本的比率。。 成本利润率高于目标利润率，项目经济上可接受。 开发周期两年的商品住宅开发项目，目标成本利润率大概为35%-45%;1、借款偿还期 借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体财务条件下，在房地产项目计算期内，使用可用作还款的利润（如预售收入还款）、摊销及其他还款资金，偿还房地产项目借款本息所需要的时间。 借款偿还期 = 借款偿还后开始出现盈余的期数－开始借款的期数＋（当期偿还借款额÷当期可用于还款的资金额）;2、利息备付率=息税前利润/当期应付利息费用 当利息备付率大于2时，认为项目的付息能力有保障。 3、偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额 当偿债备付率大于1时，说明当年资金来源足以偿还当期债务。;4、资产负债率 计算公式：资产负债率=负债总额÷资产总额×100% 资产负债率反映了项目对债权人资金偿还的保障程度。 一般企业在40%—60%，而一些资金密集型行业的企业如房地产开发企业的资产负债率一般在70%—80%。 在分析时要结合资金利润率等指标，如自有资金