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物业经营管理 第一章 物业经营管理概述 一.物业经营管理的内涵 ?物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 ?强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 二.物业经营管理活动的管理对象 ?物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物资载体 （一）.写字楼 ?包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型 ?专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类，国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级 （二）.零售商业物业 不论一宗零售商业物业的产权是统一额度还是分散的，为了实现业主总体利益的最大化，非常需要集中统一的专业化物业经营管理服务。 零售商业物业通常分为六种类型： 1.区域购物中心：建筑面积在10万m2以上，有效商业服务半径可达到200km 2.市级购物中心：规模一般在3万m2以上，商业辐射区域可覆盖整个城市 3.地区购物商场：规模一般在1-3万m2之间，以城市中的某一部分为主 4.居住区商场：规模一般在3000-10000m2之间，商业服务区以城市中的某一居住小区为住 5.邻里服务性商店：规模一般在3000m2以下，服务人口在1万人以下 6.特色商店 两种存在形式：一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二是某综合用途物业内的一部分 （三）.出租型别墅或公寓 1.别墅：实际上除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性 2.公寓 （四）.工业物业是指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼） （五）.酒店和休闲娱乐设施 .包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场 酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在： 1.服务对象不同 2.地理位置不同 3.服务内容不同 4.建筑设计和装潢风格不同 三.物业经营管理服务的目标 物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力 四.物业经营管理企业. 物业管理企业以公司的形式存在 五个特征： 1.依法登记注册 2.由两个以上股东共同出资经营 3.以营利为目的 4.具有法人资格 5.是经济组织 ?物业经营企业管理属于服务性行业，同时又是经营性行为行业 ?物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种 ?从管理的层次上，又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次 物业经营管理的层次与工作内容 物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略管理为主 1.物业管理 ?对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作 2.设施管理 ?其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创造一个良好的生产、办公环境 3.房地产资产管理 ?物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求 第二节 物业经营管理的层次与工作内容 4.房地产组合投资管理 经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；在合适的时机购置和处置物业资产。 房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来 二.物业经营管理不同层次之间的关系 ?物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流 ?而资产管理通常不在现场，它们通常负责几处不同的物业 ?资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业 ?房地产资产管理公司就需要考察这些资本开支是否能有效提升物业价值来决定是否批准物业管理企业提出的更新改造计划 ?房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险/回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略 三.物业经营管理中的战略性工作 （一）.确定战略 （二）.确定标准 （三）.构建信息基础 （四）.决策分析 （五）.进行资产组合 ?资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险。这种理论的假设是投资者是理性的，愿意在可以接受的风险水平上追求最大的收益。 ?在考虑物业