房地产企业税种政策解读.ppt

房地产企业企业所得税主要政策 房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发〔2009〕31号） 省局转发文（苏地税发〔2009〕53号） 第三条：开发产品完工条件 除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： 　 1、 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 　 2、 开发产品已开始投入使用。 3、 开发产品已取得了初始产权证明。 完工产品的终止日、核算终止日？ 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。(35条) 第五条：开发产品销售收入的范围 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条：收入确认的时点 1、基本规定 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 预售合同之前收取的定金、诚意金、保证金等如何处理？（先暂不缴纳企业所得税，等签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》后再纳税 ，如果购买方违约而不再退还的诚意金、定金等应作为“营业外收入”，全额计入当期应纳税所得额，不适用按计税毛利率计征企业所得税） 房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前就已经开始，而且完工后还会继续下去，直到全部开发产品销售完毕。 2、与企业所得税基本规定的差异：（国税函[2008]875号) 企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现： ①商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方； ②企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制； ③收入的金额能够可靠地计量； ④已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。 3、营业税的相关规定 营业税暂行条例实施细则第二十五条　纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 4、与会计核算的差异：未完工产品取得的收入，会计上一般通过“预收账款”核算 收到预收款时： 借：银行存款 贷：预收账款 5、不同的销售方式，确认收入时点不同： (1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。 (2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现 (3)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 (4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 第七条：视同销售的确认 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 确认收入（或利润）的方法和顺序为： （1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 土增税、营业税规定 注意：1、与内部处置资产的区别 （资产所有权属是否改变）（国税函〔2008〕828号） 2、与会计核算的区别 3、买一赠一 的税务处理 “企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。” (国税函[2008]875号 )  答：根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2009〕875号）以及《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2009〕828号）规定，企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，不属于捐赠行为，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例分摊确认各项的销售收入。销售的不动产属于未完工产品的，不动产预售收入应按规定的计税毛利率计征企业所得税，但汽车销售