终稿北京市住房价格形势分析与政策建议060529.docVIP

我市住房价格形势分析与应对措施 （讨论稿 2006年5月28 一、我市住房价格变动基本情况 （一）1998年以来住房价格变动基本情况 1998年我市住房制度改革基本完成了从实物分配到货币化分配的转型，自此开始，北京住房平均价格总体上趋于上涨，截至目前总体涨幅约为50%。其中，1998-2001年属于微幅上涨，2002-2003房价略有下跌，2004年以来房价涨幅提升，近两年年度增幅接近20%。 图1：2001年以来我市住房价格增长率变动情况 （数据来源：2001-2004数据来自相应年度《北京市统计年鉴》，2005年数据来自市建委） （二）今年一季度住房价格变动情况 根据市建委提供数据，今年一季度我市商品住宅期房预售平均价格达到6885元/平方米，同比上涨14.8%，全市存量房买卖均价4593元/平方米，同比增长9.7% 根据市统计局数据，今年一季度全市现房销售均价达到6764元/平方米，同比上涨29.8%，全市普通住宅价格指数为108.9，涨幅分别比上年同期和上季度提高0.9个和0.1个百分点，结合市场实际并对数据来源渠道的分析，大多数人士认为市建委发布的数据实效性更强。 根据市统计局数据，今年一季度全市现房销售均价达到6764元/平方米，同比上涨29.8%，全市普通住宅价格指数为108.9，涨幅分别比上年同期和上季度提高0.9个和0.1个百分点，结合市场实际并对数据来源渠道的分析，大多数人士认为市建委发布的数据实效性更强。 二、对我市住房价格变动情况的主要评判 （一）我市房价上涨是趋势，存在继续上涨的空间 作出这一判断，主要基于以下方面的考虑： 一是从全球城市的发展定位来看，我市房价存在继续上涨空间。与主要全球城市相比，我市房价还处于较低水平。随着我国经济的发展和北京城市功能的完善，北京作为全球城市的地位将更为突出，北京房地产市场服务全球的态势也正在形成，住房价格将会逐步与其他全球城市接轨。 表1：北京市与其他全球城市中心住房价格比较 城市 市中心价格 北京 2500usd 上海 3000usd 东京 6000usd 香港 4500usd 莫斯科 6000usd 伦敦 6000usd 纽约 10000usd （注：北京、上海为2006年数据，香港特别行政区和国外城市为2005年数据） 二是我市居民人均可支配收入持续提高，为我市房价持续上涨提供支撑。1999年以来，除1999、2002年外，我市城镇居民人均可支配收入年增长幅度均超过11％（图2），从未来走势看，我市经济增长势头较好，人均可支配收入存在快速、连续上涨的趋势，居民对住房面积和住房质量的要求将不断提高，支撑我市房价的持续上涨。 图2：1999年以来我市人均可支配收入变动情况（数据来源：相应年度《北京市统计年鉴》） 三是我市“人多地少”的矛盾已经较为突出，而随着我国快速城市化进程的推进，这一矛盾将进一步加剧，为住宅价格上涨提供了客观基础。按照年均一个百分点的城市化增长速率，我国平均每年将新增2000多万城镇人口，到2020年，我国将再有3亿人口进入城镇，在此过程之中，北京面临人口规模进一步膨胀的压力十五期间，我市平均每年净增加人口为35万左右。，人多地少的矛盾将更为突出，客观上决定了房价继续上涨的趋势。 十五期间，我市平均每年净增加人口为35万左右。 （二）2004年以来我市住房价格增长过快 1.不能笼统的认为“房价只要是市场形成的，就是合理的” 对于如何衡量房地产价格增长是否过快，目前学术界和业界存在争议。其中，比较代表性的一种观点认为判断房地产价格是否合理的唯一标准是市场供需情况，合理的价格水平应由市场供需均衡决定，如果市场供需两旺，则不存在价格增长过快之说。该观点看似合理，但经不住仔细推敲。与普通商品相比，房地产具有不可移动性、耐久性、供给弹性低等特征，具有增值、保值功能，因此在经济持续增长和资金流动性充裕的情况下，房地产作为投机、投资品的地位将会大幅提升，会吸引大量资金进入市场，而这种效应又通过消费者的非理性预期不断放大，最终促使房地产价格不断上涨、形成泡沫。在此过程之中，消费者的参与行为具有相当程度的非理性成分，市场上释放出的需求也包含了大量的投资、投机因素，因此，不能单纯的根据市场供需情况来判断房地产市场价格是否合理。从日本等地房地产市场的经验也可以看出，在1985-1990年日本房地产价格急剧上涨、泡沫加速扩大的时期，市场同样出现供需两旺的情形，即使价格再高也有人进入市场，但1991年之后日本房地产泡沫的破灭证明了这种供需两旺是市场非理性行为催生的结果。 2. 2004年以来我市住房价格增长过快 虽然我市房价趋于上涨是合理的、并且存在继续上涨的空间，但2004年以来我市住房价格增长过快，存在引发房地产泡沫的风险。我们作出此判断，是在分析房地产市场