第五章物业管理的招标投标.ppt

第五章 物业管理的招标投标 第一节 物业管理招标投标概述 一、物业管理招标投标的概念和必要性 （一）物业管理招投标的概念 物业管理招标 是指开发商或业主管理委员会，为即将竣工使用或正在使用中的物业寻找物业管理企业而制定出符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学方法进行分析和判断，最终确定物业管理企业的全过程。 2、物业管理投标 是指投标人在接到招标文件后，根据招标通知的要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。 （二）物业管理招标投标的必要性 1、是发展社会主义市场经济的需要； 2、是房地产管理体制改革的需要； 3、是提高物业管理水平，促进物业管理行为发展的需要。 二、物业管理招标和投标的原则 （一）物业管理招标原则 1. 公平原则； 2. 公正原则； 3. 合理原则。 1.公平原则 所谓公平原则是指在招标中向所有物业管理企业提出的投标条件都必须是一致的，也就是说让所有参加投标者都能在相同基础上进行投标。 例如：根据住宅小区（大厦楼宇）要求，需要资质等级在三级以上的物业管理企业来参加投标竞争，那么就不可以随便拒绝任何一家具有三级资质证书的物业管理企业来投标，同时也不能允许任何一个低于三级资质等级的物业管理企业前来投标竞争。要做到公平，在招标过程中就要注意以下几点： ⑴应采用统一的招标方式。 （2）在招标文件中所规定的内容对所有的投标者要求都要一致，即做到“一视同仁”。“一视同仁”具体说包括两层含义： 其一实行公开招标的招标文件必须要在同一时间、同一地点公开发售，并且在发售之前的招标通告中要予以说明。 其二招标文件中的所有条件和要求都应该是一致的。例如，对投标单位要进行资格审查，那么就意味着所有前来投标的单位都要接受资格审查；对投标单位需交投标保证书，那么就意味着所有前来投标的单位都要交投标保证书。 （3）招标者对招标文件中的有关问题的解释说明应在同一时间，针对所有投标者公开进行。例如应在同一时间组织所有投标者对招标物业进行实地考察。另外，招标单位可在投标者购买招标文件后安排一次投标者会议，又叫标前会议，目的就是公开澄清投标者提出的各类问题。 2.公正原则 所谓公正原则是指在所有投标者起点公平的基础上，还要在整个评标过程中，对所使用的准则应具有一贯性、普遍性。 一贯性是指招标者在实施评标过程中所采用的评判标准则应与招标单位预先在招标文件中所注明的评判准则相一致。也就是说在招标前后，其评定的准则和标准必须是一致的、公开的。 例如：××招标单位在招标文件中已注明对投标者资格要进行审查的准则行为，根据已知的得分标准，取最低得分以上的投标者进行正式投标。 根据该准则进行评审后，在设定最低分以上的投标人共有12位，这时该招标单位考虑到合格的投标者数量过多，会增加工作量的，为了减轻招标工作量，招标人私下将评定准则修改为取最高分的前6位投标人参加正式投标。这样就导致其余6位本来可以取得投标资格的单位被淘汰，这就说明在这次招标过程中违反了一贯性的原则。 普遍性是指用于评标的准则应该是具有普遍性的，即能够客观地衡量所有的投标书。这就要求评标委员会所采用的评定准则应具有很强的综合性和客观性。 3.合理原则 所谓合理原则是指招标单位确定的标底和要求必须是合理的，即不能接受低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离市场实际情况，提出不切实际的管理服务要求。 了贯彻合理原则，避免上述不合理的现象的发生，招标人应该在招标文件中按照国际惯例，申明“业主不约束自己接受最低标价”这一条，其含义是开标后开发商或业主有权选择任何价格的投标书。有了这样的申明，对开发商或业主而言，便可选择管理费标价合理且资信条件较为可靠的物业管理企业。 总之，只有贯彻公平、公正、合理的原则，才能搞好物业管理的招标工作，也才能真正地遵循公平竞争、优胜劣汰的市场经济规律，这也是物业管理招标的根本宗旨。 （二）物业管理投标的原则 物业管理投标应贯彻的原则就是真实性和合理竞争原则。 1.真实性原则 所谓真实性原则是指投标人在其投标书中所阐述的所有内容均是真实反映了投标人的投标意愿、经营能力和技术水平，投标人应对其标书的内容做到“言出必行”。 2.合理竞争原则 所谓合理竞争是指投标人凭借自身的经营实力、管理水平和服务质量，通过良性竞争优胜劣汰而取胜。 三、物业管理招标投标的组织机构的设置 （一）物业管理招标的组织机构的设置 根据国际惯例，任何一项招标都有要有一个专门的招标机构，并由该机构全权负责整个招标活动。物业管理的招标也不能例外，必须要成立一个专门的招标机构。 招标机构的主要职责： 拟定招标章程和招标文件;组织投标、开标、评标和定标;组织签订合同。可见招标机构一旦成立，其职责将贯穿整个招标投标过程。 招标机构的设立有两种途径： 一是招