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土地估价报告相关知识 PAGE 1 土地估价报告相关资料 一、估价工作流程可能存在的问题 每项估价业务必须有至少两名土地估价师，而不是一名土地估价师和一名估价助理 如果一次委托两项估价业务，则两项估价应该独立进行，而不能分工合作调查，估价师应该贯穿估价的全部过程。 应该先签订合同再进行实质性估价活动。 不能由估价师在没有委托书的情况下代替代定代表人签订合同。 估价事项及估价技术路线应该在实质性估价活动之前完成。 缺乏对权属资料核实调查过程。 由于两份估价分别由甲乙完成，所以报告签字不能由甲乙共同签名。 缺乏对报告的审核。 二、确定土地估价事项的内容 1．确定估价对象（位置、面积、权利状况等）。 2．确定土地估价目的。 3．土地估价期日（基准日）。 4．界定土地价格定义。 5．土地估价中特别事项的说明。 6．其他基本事项（包括有关批文、规划条件证明等）。 三、估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地，为划拨方式取得，现根据政府安排整体迁出，搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼，涉及如下问题： （一）如果对城区一中学实施搬迁后重新规划为住宅用地，对原中学给予补偿、对重新规划的住宅用地进行拍卖，则如何进行价格定义？ 1．住宅的价格定义：商品住宅用地、设定的开发程度、设定的容积率、70年期、出让土地使用权价格。 2．教育用地的价格定义：公共建筑用地、现状开发程度、现状容积率、无年期、划拨土地使用权价格。 （二）对上述出让底价，主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估；对上述收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市价进行评估；该估价技术路线的确定不合理，原因？ 1．出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定不合理。因为拍卖价格是一种特定条件下的成交价格，如果直接比照确定，会使评估价格偏高。出让底价应该依照平均市场价确定。 2．收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估不合理。因为收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价格，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分。另外，由于教育用地的土地市场不发育，又无收益，利用市场比较法和收益还原法进行估价不合理。 （三）如何对上述土地设计估价技术路线？ 1．收回补偿价格的评估技术路线：先采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，再扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。 2．出让底价的评估技术路线：先采用剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让底价方案。 四、如果国土局认为某评估机构的评估结果无效，可能有哪些？ 1．该评估机构不具备土地评估资质。 2．该评估机构的从业范围不够。 3．该评估机构的注册证书超出有效时限。 4．估价报告有效期限超出时限。 5．估价报告未按规范格式书写。 6．估价结果严重失实，不符合当地地价水平。 五、某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一座综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。 （一）企业甲为完善土地产权，于2002年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证。试问应按何种程序办理？在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对全部土地进行登记，试问是否合理？简述理由。 1．办理土地登记手续的程序如下： （1）土地登记申请。 （2）地籍调查。 （3）权属审核。 （4）注册登记。 （5）发放证书。 2．企业甲按综合用途对全部土地进行登记不合理，理由为： （1）根据土地分类的要求，没有综合用途，应分用途申请登记。 （2）由于住宅部分已分配给职工，产权归职工所有，企业办理登记时，对住宅部分不能由企业办理土地登记手续。 （二）该企业职工冯某分配到六层一套三室一厅单元住房，建筑面积为88m2，房改时按成本价交纳了购房费用，2003年12月31日冯某将其住房上市出售给张某，对所涉及土地应办理哪些手续？如张某申请对该土地进行登记，应如何确定有关登记的主要内容？ 1．对所涉及土地应办理如下手续： （1）依法办理土地登记手续。 （2）依法交纳土地出让金。 2．张某申请对该土地进行登记时，有关登记的主要内容如下： （1）土地权利主体，土地使用者为张某。 （2）土地权利客体。A.土地面积中总土地面积为：13200/2.4=5500m2，按建筑面积分摊应为88/13200*5500=36.67m2。B：土地用途为住宅。 （3）土地权利来源，包括两项：A：权属性质为国有出让。B：土地使