第四章-收益还原法.pptVIP

－*－ 第二节 收益还原法在房地产评估中的应用 基本思路及步骤 本节的重点及难点 适用范围及条件 各参数的估算 收益法的计算公式 示例 总结 －*－ 本节重点及难点 关于收益法运用于房地产的估价是这一章学习的难点，学习过程中重点把握该方法的思路，而对于收益法运用过程中各指标的的确定则是学习过程中的难点。 －*－ 基本公式及步骤 无限期： 有限期： a－年纯收益 r－折现率 －*－ 适用范围 有收益或有潜在收益的房地产，不适宜公益性房地产。 －*－ 适用的前提条件 房地产的收益及风险都可以预期和量化。 －*－ 各参数的估算 净收益 资本化率 收益期的确定 －*－ 净收益 含义：归属于房地产的除去各种费用后的收益，必须是客观净收益，而非实际净收益。需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。 ＝ ＝ 净收益 潜在收入 空置等造成的收入损失 营运费用 有效毛收入 营运费用 －*－ 客观收益 处于最佳利用状态下使用房地产所产生的正常收益 收益必须能够持续产生 可实现的收益 －*－ 净收益的具体估算 (因评估对象的收益类型不同而有所不同) 出租型房地产净收益的计算 直接经营型房地产净收益的核算 自用或未使用的房地产净收益的核算 －*－ 出租型房地产净收益的计算 出租型房地产：是收益法评估的典型对象，包括出租的住宅、写字楼、商场、标准厂房、仓库和场地等 净收益计算： 净收益=租赁收入-（维修费+管理费+保险费+房地产税+租赁代理费） －*－ 注意： 租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。 在实际估算时，维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费是否需要扣除，应在租赁合同上明确。如果保证房地产正常使用的费用均由出租方承担，则应经他们全部扣除；否则则不扣除。 －*－ 直接经营型房地产净收益的核算 该类房地产的特点是房地产所有者同时又是经营者，房地产的租金和经营者利润没有分开。 直接经营型房地产分为以下两种类型： 商业用房地产 工业用房地产 －*－ 商业用房地产，应根据具体经营资料计算净收益 净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润。 工业用房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料估算净收益： 净收益=商品销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润 －*－ 自用或未使用的房地产净收益的核算 自用或未用房地产，可以参照同一市 场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。 －*－ 资本化率 实质：房地产投资的报酬率（收益率）。 种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。 注意：不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产，由于投资的风险不同，资本化率并不相同。评估时必须根据具体的评估对象性质、用途及评估时市场投资的风险状况等因素，来确定适合评估对象的资本化率。 －*－ 资本化率 实质：房地产投资的报酬率（收益率）。 种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。 注意：不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产，由于投资的风险不同，资本化率并不相同。评估时必须根据具体的评估对象性质、用途及评估时市场投资的风险状况等因素，来确定适合评估对象的资本化率。 －*－ [练习]某宗房地产的土地价值占总坐的40%，建筑物价值占总价值的60%，由可比实练习房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。试计算综合资本化率。 －*－ △???实际操作中的 求取方法： 收益与售价比法（市场法） 累加法 －*－ 收益与售价比法（市场法） 寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。 －*－ 例1： 需测算某房地产的还原利率，现选择三个与评估对象类似的房地产作为比较实，其中：房地产A纯收益12万元／年，价格102万元；房地产B纯收益23万元／年，价格190万元；房地产C纯收益65万元／年，价格542万元。利用公式V=a／r，求出的还原利率分别为：RA =11.76％，RB =12.11％，c =11.99％，