开题报告-已建住宅物业增值因素和增值路径研究.docVIP

毕业论文开题报告 工程管理 已建住宅物业增值因素和增值路径研究 选题的背景与意义 随着住房制度的改革，房屋商品化以及城市综合开发等项改革措施的推行，房地产业迅速崛起。房地产业的启动和房地产生产体制的改革首先是从住宅的改革开始的。改革的重点集中在未建住宅和已建住宅部分，本课题的重点是已建住宅部分关于如何在物业这一方面的增值因素探讨和如何增值的研究 住宅的物业增值取决于很多因素，现如今已经有想当多的买房者和投资者十分看重这一点。比如购买时候地段性的选择，市中心和郊区的价格相差悬殊，因为周边设施的完善和配套建设的跟进速度差距明显，市中心有着得天独厚的优势，自然而然房地产商也将这块地区的住宅是为香饽饽，卖个高价。因此，所谓黄金地段 黄金楼盘就此诞生，这也是楼盘高价的诱因之一。 时至今日几乎所有的已建住宅已经具备了物业管理，那么物业管理已经成为了住宅不可分割的一部分而住宅小区物业管理目标是实现实现住宅小区的经济效益、实现住宅小区的环境效益以及实现住宅小区居民的心理效益。如果将楼盘比喻成为一个小孩，那么地段及价格就是他的先天条件，而物业管理却是后天培养。要知道即使最有天分的小孩，也需要后天培养。对于漫长时间来说，好的物业管理才是物业持续升值的永恒秘诀。 本课题的目标就是在已建住宅的基础上分析住宅周边未来建设各个阶段中对此地住宅居住物业的功能价值及其影响因素，并且寻找物业增值的路径。 研究的基本内容与拟解决的主要问题： 研究的主要内容： （1）分析住宅区中居住物业的功能； 居住物业功能主要划分为：1.居住功能2.服务功能3.经济功能4.社会功能 （2）分析住宅区对其中的居住物业功能的影响； 从经济形态来说，住宅可分为商品房、经济适用房、房改房等。现在国家又出台了最近的一种住宅类型，那就是廉租房。不同的住宅定位也就会有不同档次的物业功能虽然他们本质上都是一样但是实际因为各种因素的制约导致功能的或者完善或者缺失，即使完整也会给不同住宅区的居民带来不同的体验。 （3）分析居住物业功能的价值； 1.居住功能：在居住功能中，最重要的是它能够提供 人们休息的场所和环境，其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。它的价值体现主要体现在住宅本身的价值。这在住宅规划到建设完成阶段是确定不变的唯一能够变的也就是物价变化抑或是人民币的价值变化。 2.服务功能：住宅小区的服务功能是随着城市规划建设要求、房地产综合开发而来的，即要求小区的公用配套设施和小区的管理应能为居民提供多项目多层次的服务。这一点现在大多数的小区在政府相关部门的介入下已经做的相当完善，公共基础设施比如能够提供锻炼的室外体育设施几乎随处可见。又如早期物业管理的引入使偷盗等事件的发生降低不少。唯一能够体现价值的地方也就是高档住宅配套设施齐全且高档但是相应的费用上升物业管理更加趋于专业化和规范化。现在大城市的住宅基本服务功能基本完全实现。 3.经济功能[1]：住宅小区的经济功能体现在交换功能和消费功能两方面。交换功能包括： ①物业自身的交换，即开展住宅和其他用房的出售或出租经纪中介服务；②小区管理劳务的交换，即业主通过合同的方式将住宅小区的管理委托出去。消费功能指的是随着城市住房制度改革的不断深化，住宅小区中的住宅将不断地商品化，并进行商业化的管理。 4.社会功能：住宅小区的主体是居民，居民的活动是社会活动，聚集在住宅小区的各种社会实体，如行政治安机关、商业服务业、文化教育、银行等是以住宅小区为依托，共同为 居民服务，发挥各自的功能。 （4）分析居住物业价值形成过程； 居住物业的价值形成从住宅的建成开始，本身自身的价值是一方面，另外未来周边配套设施和商业区等的建成也与物业价值息息相关，当然从长远来看，本身物业管理因素也有着举足轻重的地位。随着时间的推移，物业价值在这三个方面的作用下不断发生着量变甚至是质变。 （5）分析居住物业的价值影响因素； 判断物业价值的十大标准[2] 1、社区规模的大小 2、地理位置和区域环境 3、容积率的高低 4、规划设计 5、建筑风格 6、园林绿化 7、车位和总户数的比例 8、楼间距 9、社区配套和商业氛围对住宅物业价值的影响； 10、物业管理对住宅物业价值的影响。 （6）分析项目过程对居住物业价值的影响； 大型项目尤其是商业性的项目规划对位于此间地块的住宅绝对是个利好消息，单独的住宅区不能仅靠自身的价值提升，也需要外界的推波助澜。当随着项目敲定建设之后，由可能性变成了可行性，那么人们对于其对于周边的一切期望会直线上升，也就会顺带动住宅增值。一旦项目成功运营那么越来越多的开放商会看重这片土地，也就会竞相进驻。 （7）分析项目环境对居住物业价值的影响； 环境生态因素对房地产价值的影响可分为六个方面[2]：地理位置、道