地产集团【青山工人村地块】读地手册课件教案.pptxVIP

【读地手册】——青山工人村[2/3/4]村地块武汉市土地整理储备中心-城市发展分中心目 录城市价值解读房产市场分析区域价值解读地块价值解读地块价值提炼PART 1 城市价值解读/城市规划及定位架乎津门，直追沪上武汉重新迈入大武汉进程，规划10年内成为比肩其它中心城市的第六座国家中心城市科技：光谷，中国“硅谷”教育：武大，百年教育人文学府人文：黄鹤楼，沉淀千年底蕴近代史地位：大武汉，直追沪上四大城市印象：高新技术：美国硅谷，武汉·中国光谷，00年建设启动，12年企业收入超过5000亿；教育之城：12年在校本科、研究生总数约98万，为成都的1.58倍，为全世界第一；历史人文：市中心有黄鹤楼、古琴台、归元寺等大量千年人文典故底蕴；近代地位：“大武汉，大上海”，曾经直追沪上，在中国近代史上占有重要历史地位。 1999中部重要的中心城市 2010中部地区的中心城市 2011第六座国家中心城市（提出目标）PART 1 城市价值解读/经济产业分析预计万亿目标，提前实现十二五万亿目标或于2014年实现，国家级战略、千亿产业下城市吸引力明显提升2012年，汽车、装备制造、电子信息、能源环保及食品烟草5大产业成功跻身千亿产业。空港经济未来将成为武汉新一轮经济发展的增长点，以机场为依托，形成临空经济区三大功能圈，远期将建成国内第四大枢纽机场。2010年底，武汉共产生沌口开发区、东湖高新技术开发区和吴家山经济开发区三个国家级开发区。中部六省省会及副省级城市GDP对比城市吸引力明显上升：高校毕业生留汉：2012年毕业生中，选择在汉就业比例约50%，预计2013年以后每年将新增10万高校毕业生在汉就业；省内劳务输出比例降低：2010年湖北省出台鼓励农民工回乡就业的优惠措施，武汉市80余万“回流”打工者在汉就近择业超过四成，同时新增农村转移就业者3.8万人。至2011年，湖北减少劳务输出约100万人；回汉趋势抬头：自2010年开始，80%返乡人员集中从广东、江浙沪返回，比例占湖北求职人数的5%-10%，产业内迁、房价、竞争压力和父母赡养等都成为在外务工人员返乡因素。PART 1 城市价值解读/人口结构分析千万人口基础，高位人口红利年均10-20万的人口增长、20-24万对的新婚人群、全面的城市升级带来强劲的购房需求排名城市常住人口(万)1重庆28842上海23473北京20184成都14185天津13556广州12707哈尔滨10648武汉10129石家庄100610郑州91011杭州87012西安84713南京81114沈阳81115长春768武汉户籍/常住人口变化及机械增长率2011年不同年龄段人口结构占比68%武汉人口年度增长约10万人，按武汉2012年人均住房面积33.5平米计算，新增人口将带来335万平米的住房需求；武汉2012年结婚登记人数为24万对，若其中15%（考虑与增长人口需求相重合，故取较低的水平测算）当年购买新房，则将产生360万平米的住房需求；武汉处于全面城中村改造、旧城改造、旧厂搬迁、商务区规划落地的过程之中，2012年拆迁量约为1200万平米，拆迁将至少产生约120万平方米的购房需求；2012年在校本科、研究生总数约118万，超过北京、广州，为全世界第一，后劲稳健。PART 1 城市价值解读/人口结构分析基础设施大跃进，城市价值大提升四小时高铁圈成形、半小时城市圈在建、城市地铁网络正在成形，城市价值快速提升高铁再上台阶，四小时高铁圈成形火车站全面升级，动车大范围覆盖地铁通车扩张，每年新开通一条一条机场T3航站扩建，国际价值上升5年间，武汉的“纯”基建投资达1319亿元，每年飙升10多个亿地铁：2012年起，每年一条地铁通车，目前规划轨道交通量达到32条，其中有10条正在同期施工；高铁：“四纵四横”客运专线中占有“一纵一横”，交通枢纽优势愈发凸显；航空：天河机场三期正在筹建中，江夏规划布局第二机场，打造武汉成为航空物流和临空工业基地、华中地区国际航空枢纽。PART 1 城市价值解读/购买力分析城市价格水平较低，居民购买力较强武汉房价收入比相对处于较低水平，居住消费占家庭支出为12%，居民购买力较强统计局数据显示武汉居住消费占家庭总支出收入达到11%，较前3年相比约增长了1%;城市价值解读房产市场分析区域价值解读地块价值解读地块价值提炼PART 2 房地产市场分析/价格趋势分析虽有政策抑制，但上升趋势稳健虽然整体上看价格走势平缓，但从走量为主的项目看价格亦在上升，势头明显单位：元/平米整体市场价格走势平缓更多由于三环外市场规模迅速扩大带来的结构性影响；所列典型项目均为“以价换量”型项目，其价格走势能很好反映市场价格实际变化趋势。PART 2 房地产市场分析/市场格局分析市场空间外扩，居住新城形成由于市场成熟度上升及基础配套的完善