不动产化的民法原理.docVIP

文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 不动产证券化的民法原理 关涛 烟台大学 教授 , 樊静 烟台大学 　　关键词: 不动产/抵押贷款/证券 　　内容提要: 不动产证券化主要是指住房抵押贷款的证券化,发达国家对此已有成功的实践,在我国也有非常重要的现实意义。本文在分析发达国家不动产证券化的基础上提出,住房抵押贷款证券化的民法原理主要表现在三种合同关系中:一是住房抵押贷款债权的转让合同;二是证券买卖合同;三是证券投资信托合同。 　　一、不动产证券化的功能 　　土地短缺问题,与其说是绝对量不足,倒不如说是未被有效利用。在土地的充分利用方面,土地所有权人未必具有资金筹措能力、技术开发能力和开发后的经营能力。土地出卖后,买主可能会充分地利用土地,但由于土地具有作为资产的优越性,所以土地所有权人一般不愿意出卖土地。在这种情况下,充分利用土地的思路只能是在保留所有权的前提下如何高效地利用土地,也就是说,土地所有权和利用权的分离是必要的,而这种分离最古老的方式就是土地出租。由于对租地权的过分保护,土地出租与转移土地所有权在经济利益方面的差异几乎等于零,所以土地出租对于土地所有权人未必有多大魅力。因此,有些发达国家希望通过不动产证券化来实现对土地经济价值的充分挖掘,并已进行了许多成功的实践。对于人多地少的我国来说,不动产证券化更具有现实意义