新“国十条”政策解析学科介绍课程讲述.ppt

营销管理部 2010年4月;新一轮调控目的：坚决遏制部分城市房价过快上涨 ;新“国十条”与07年“927”新政对比;新“国十条”与07年“927”新政对比;一、抑制不合理住房需求 二、增加住房有效供给 三、加快保障性安居工程建设 四、加强市场监管 ;1、政策内容： 1）增加居住用地有效供应。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。 2）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。 2、政策解析： 增加住房供给是从调整供需结构的角度上控制房价，增加居住用地的供应量，进而增加住房供给。但政策缺乏实施细则，地方政府执行无法保证。短期内不会带来直接影响。 注：沈阳市政策执行情况：还处于政策观望期，尚未执行。;1、政策内容： 确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划(包括各类棚户区建设、政策性住房建设)，并在2010年7月底前向全社会公布。 2、政策解析： 政府很早就已经提出有关保障性住房和棚户区改造的政策，但地方政府执行情况较差。即使真正落实，也仅将对低端市场的造成一定影响，对中高端市场影响较弱。但值得担心的是，低端市场的降价抛售恐会有影响市场信心的负面效果，加重市场上的观望情绪。 注：沈阳市政策执行情况：一直以来对此项政策的执行力度都较低，目前还没有其他动作。;1、政策内容： 1）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。 2） 加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。 3） 完善房地产市场信息披露制度。 2、政策解析： 此目的一是要规范市场，二是通过打击囤地、惜售行为，增加市场供给。但此前类似提法已经出现多次，但执行存在较大难度，效果无法保障。 注：沈阳市政策执行情况：一直没有执行，土地闲置和捂盘惜售的现象普遍存在。;新“国十条”政策解读小结;分析原则：由于新政刚刚实施，目前市场走势判断更多参照2007年“927”新政实施后的市场变化。;发布时间;1、从成交量上分析，调控政策对各类城市均造成较大的市场波动。 1）相对于一线城市，二线城市对政策的反应略微滞后，但并不十分明显； 2）由于各城市自身固有的市场周期特点，很难把握规律性走势； 3）根据政府发布数据，沈阳市场抗调控能力较强，但也会有一定幅度成交量萎缩。 注：分析数据均来源于政府，沈阳数据有人为粉饰痕迹。;2、从成交均价分析，调控政策导致一线城市产生大幅的价格波动，而二线城市的波幅较小。;;城市;新政颁布后，沈阳易居先后走访了37个不同区位、规模和档次的在售楼盘进行调研，结论如下： 1、 开发商普遍反应市场尚未出现“拐点”，市场变化需要时间观察。 二线城市反应迟缓，新政尚未整体体现 二套房信贷政策会对项目造成影响，限制外地人购房也会损失客源，但影响有限且需要时间观察 开发商对政策的执行效果，保持观望的态度 新政对开发商推案以及拿地节奏暂未出现影响 开发商对保障性购房的建设，没有顾虑 2、客户受媒体引导，对市场下行抱有预期，目前观望气氛在逐渐滋长。 部分楼盘来访量降低 部分客户表示是否定房要看政策影响情况 ;;三;中央后续政策及舆论导向;中央后续政策及舆论导向;具体措施——微观层面;附——代表性楼盘筛选原则： 1、根据项目定位划分为顶级、高端、中端及低端，通过跟踪其销售状况，了解政策对于各细分市场（客户）的影响力； 2、保证各区域均有样板项目，借此了解区域市场的动态变化； 3、我司在售项目的主要竞品。 初步筛选项目如下（待讨论）：;THE END