第7章城市住宅.pptVIP

一、公共住宅 第五节 住宅政策 其他商品 住宅服务数量 2000 600 500 350 U1 800 400 U2 (一)公共住宅对接受者的影响 假定： 1.月收入为500美元； 2.住宅价格为25美分/月?单位。 公共住宅项目使住宅消费增加，使住宅成本减少。 一、公共住宅 第五节 住宅政策 (一)公共住宅对接受者的影响 假定： 1.月收入为500美元； 2.住宅价格为25美分/月?单位。 公共住宅项目也可能使住宅消费减少。 其他商品 住宅服务数量 2000 800 500 250 U1 1000 400 U2 * Urban Economics * 第七章 城 市 住 宅 第一节 住宅概述 第二节 住宅市场的均衡分析 第三节 住宅市场的过滤模型 第四节 租房与买房 第五节 住房政策 第七章 城 市 住 宅 一、住宅的基本特征 (一)住宅的多样性和非移动性； 第一节 住宅概述 居住特征 位置特征 每座住宅在大小、布局、有用性、内部设计和建筑完整性等诸多方面都各不相同。 通路不同； 公共服务设施不同； 环境质量不同； 临近地区的风貌不同。 总之，在市场经济条件下，房价的形成是极其复杂的。有房地产本身的因素，也有房地产以外的因素，但最终起决定作用的还是供求关系。 住宅的怡值计算方法 住宅是由一系列单独要素构成的组合体，每一种要素均有其固有的价格。 住宅的市场价格是由诸多单独要素的价格综合而成的。 第一节 住宅概述 假定在一个住宅市场上，住宅在五方面存在不同：去市中心上班的通路、卧室的数目、屋顶的年数、空气污染状况及当地学校的教学质量。 一、住宅的基本特征 (一)住宅的多样性和非移动性； 一、住宅的基本特征 (一)住宅的多样性和非移动性； 住宅的怡值计算方法 第一节 住宅概述 1.基础价格 一般住宅有三间卧室、距市中心5英里，屋顶的年数为6年，价值70000美元。 2.路程价格 1000美元/英里 3.卧室价格 10000美元/间 4.屋顶价格 100美元/年 5.空气质量价格 500美元/单位 6.学校价格 600美元/单位 现评估一处有4间卧室、距 市中心3英里、屋顶年数为 2年、空气污染程度低于平 均水平3单位、学校水平高 于平均水平2单位的住宅价 格。 第一节 住宅概述 一、住宅的基本特征 (一)住宅的多样性和非移动性； 选择：家庭必须寻找在最佳价格水平上具有最优特征组合的住宅。 质量 面积 A B C D S L H 假定某市场上住宅仅在大小与质量两方面存在不同。 一、住宅的基本特征 第一节 住宅概述 (二)住宅的耐久性 1.住宅购买的双重意义； 2.住宅的折旧与维护； 住宅服务数量 价格(美元) Q20 Q30 100 190 340 利润 总收益 20年的总成本 30年的总成本 可变成本的变化； 需求的变化。 一、住宅的基本特征 第一节 住宅概述 (二)住宅的耐久性 1.住宅购买的双重意义； 2.住宅的折旧与维护； 3.短期内住房供给的无弹性。 住宅供给的短期无弹性，住宅价格 主要取决于建筑成本、人们对未来的 预期及风险偏好，资本市场决定了短 期内新建住宅的投入量。 二、住宅的需求 (一)住宅需求的多样性 (二)不同生命周期人群的需求 第一节 住宅概述 CBD I II III IV V VI 三、住宅的供给 (一)按价格划分的不同等级住宅 第一节 住宅概述 高级别墅区 城郊中高档多层住宅区 高级公寓住宅区 城郊中档多层住宅区 郊区廉价多层住宅区 简单住宅集聚区 三、住宅的供给 (一)按价格划分的不同等级住宅 第一节 住宅概述 (二)按政府引导的住宅市场划分 公 房 商品房 (三)按亚文化、亚群体分化----社会聚集 1.文化社会价值取向趋同性集聚； 2.不同的人需要不同的服务； 3.人们都希望有一个良好的自然、社会环境。 一、住宅市场的需求分析 住宅需求是指人们在某一特定时间，在一定的价格水平下愿意而且能够购买的住宅商品数量。 第二节 住宅市场的均衡分析 一、住宅市场的需求分析 第二节 住宅市场的均衡分析 (一)住宅价格 住宅价格是影响住宅需求数量和结构的主要因素，住宅的价格和需求量之间存在着反方向变动的关系：在其他条件不变的情况下，需求随着价格的上升而递减，随着价格的下降而增加。因此，住宅需求价格曲线一般是一条向右下方倾斜的曲线。 住宅价格影响住宅需求的程度可以用住宅的需求价格弹性来表示。 一、住宅市场的需求分析 第二节 住宅市场的均衡分析 (二)城市人口数量和结构的变化 城市人口数量 人口结构 家庭