小产权房发展动因及解决途径-中国社会科学院城发展与环境研究所.PDFVIP

小产权房发展动因及解决途径 黄顺江，海倩倩 摘要： 虽然小产权房有违于我国现行的法律和政策，但因顺应了城市化尤其是大城市郊区化 的大潮而得以快速扩张。目前，小产权房已经成为城市房地产市场的一个组成部分，对保障 住房民生需求发挥了一定的作用。因而，必须正视小产权房的存在，并采取合理有效的措施， 以构建城乡一体的房地产市场体系为目标，将其逐步引导到合法规范的轨道上来，扮演起经 济适用房的角色。这样，既能够调动农村的资源潜力，缓解城市住房压力，又会推动新农村 建设和城乡统筹发展。 关键词：小产权房，集体土地，住房保障 小产权房伴随着我国住房制度改革过程，已经走过了十多个年头。在这一过程中，随 着城市房地产市场的繁荣和发展，小产权房也日益壮大起来，并由隐蔽走向公开。尤其是在 近年来我国房地产市场风云变幻和房价狂飙的过程中，小产权房更是受到了人们的青睐。虽 然政府一而再、再而三地重申，小产权房不合法，并劝告城市居民不要购买和使用小产权房。 但是，政府的告戒并没有阻挡住小产权房一路看涨的势头。那么，人人都知道不合法的小产 权房，为什么会坐大到今天这个地步？其背后的动因到底是什么呢？我们又该如何看待和处 理小产权房这一难题？在已进入“十二五”的今天，这些都是需要我们认真思考并着手解决 的重大课题。 1．小产权房快速扩张的基本动因 可以说，小产权房能够发展到今天是多种因素综合作用的结果。其中，有四个因素是最 基本的。 一是城市化迅猛推进。进入新世纪以来，我国城市化进程进一步加快，每年都有上千万 的农村人口转入城市，从而大规模增加了对城市住房的基本需求。 二是居民生活水平快速提高。进入新世纪之后，随着经济的持续快速发展，人们的收 入水平大幅度提高，生活质量不断改善。尤其是城市，伴随着住房制度的改革，居民的住房 状况有了显著的改善，改革开放初期直至 1990 年代那种家家户户都为拥有一套属于自己的 住房而拼搏的时代已经过去，许多家庭将进一步改善居住条件作为提高生活质量的重要途 径，很多人盼望着更大、更多、更好的房子。甚至一部分农村家庭，当富裕起来之后，也要 到城市里买一套房子闲居，以便享受到更舒适的生活条件。尤其是那些送子女到城市上学的 农村家庭，为了便于照顾子女生活，更倾向于在城里买房。这就给本来已非常紧张的城市住 房市场增加了更大的压力，使房屋更加紧缺。 三是城市住房供应渠道单一。房屋建设是需要土地的，而土地是掌握在政府手里的。我 国现行的房地产开发政策规定，城市房地产开发活动必须在政府提供的国有土地上进行。这 样，政府提供土地，开发商盖楼，居民再从开发商手里买房，就成为现阶段我国房地产开发 的基本模式。由于只有政府一家供地，实际上政府就控制着上市房屋的多少。虽然居民可以 从多个开发商手里选购住房，但实际上都是政府的房子（这与计划经济时期的住房供应模式 没有什么本质的区别，唯一不同的是，当时是分配住房，而现在是花钱买房）。在当前土地 财政的形势下，以及严格保护耕地的政策约束下，各地政府不可能拿出太多的土地用于建造 房屋。所以，城市住房市场永远是偏紧的，尤其是在大城市。 四是城乡二元管理体制的制约。我国在计划经济时期，就实行全民所有制和集体所有制 两种基本经济形式。城市是以全民所有制为主的，而农村则基本上全是集体所有制。因而， 国家管理的主要是城市，农村原则上是群众自治的。这样，长期以来我国就形成了二元化的 管理体制，城市和农村之间在行政上是相互封闭与割裂开来的。国家的建设及房地产管理部 门，都主要是针对国有土地的。而农村 （包括城中村）的房屋，因不在国有土地上，自然就 不属于建设及房地产管理部门的职责范围。这就使得小产权房长期处于无人监管的状态。 这样，一方面，快速推进的城市化和不断提高的生活水平，促使住房需求持续旺盛；另 一方面，政府一家供地又导致住房供应不足，使得城市住房一直处于供不应求的状态，而且 缺口越来越大，结果就造成房价节节攀升。面对日益高涨的房价，一部分中低收入家庭就不 得不到郊区农村寻求住房 （因为农村房屋相对来说是富余的，而且价格通常是低廉的）（朱 婷，2009 ）。虽然这种行为为国家法律和政策所不允许，但在城乡二元管理体制下，城市政 府相关部门因职权限制管不住，而乡镇政府和农村集体出于发展本地经济及农民增收的考 虑，通常不认真去管 （其实，小产权房大都是村集体开发的，而且是得到乡镇政府默许的， 或者是两者合作开发的），这就为小产权房提供了生存空间