第八章 土地增值税.pptVIP

（3）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，共计收入16000万元；其余的10000平方米中，7000平方米用于出租，另外3000平方米转为本企业固定资产资产作办公用。 （4）在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用900万元。 （5）售房缴纳的营业税800万元；出租房缴纳的营业税1.05万元。 计算土地增值税时扣除项目合计金额。 【答案】（1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额＝2800×（12000÷40000）×（50000÷60000）＝700（万元） （2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额＝400×（12000÷40000）×（50000÷60000）＋7200×（50000÷60000）＝6100（万元） （3）征收土地增值税时应扣除的开发费用金额＝（700＋6100）×10%＝680（万元） （4）销售房屋应缴纳的营业税＝800万元 （5）其他项目金额＝（700＋6100）×20%＝1360（万元） （6）扣除项目合计＝700＋6100＋680＋800＋1360＝9640（万元） 第五节　减免税优惠 一、一般减免税规定 （一）建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。 （二）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。 （三）新增：2008年11月1日起，对居民个人销售住房一律免征收土地增值税。 （四）新增：廉租住房、经济适用住房的免税政策。 【例题·多选题】 计算缴纳土地增值税时，判定普通住宅的标准有（　）。 　　A.建筑容积率在1.0以上 　　B.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1.2倍以下 　　C.建筑覆盖率在1.0以上 　　D.增值额未超过扣除项目金额之和的20% 　　E.单套建筑面积在120平方米以下 【答案】ABE 【解析】普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。 二、特殊减免税规定 第六节　申报和缴纳 一、申报纳税程序 　　根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。 一、申报纳税程序 （一）房地产开发公司 　纳税人应在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报。 （二）房地产开发公司以外的其他纳税人 这类纳税人应自签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关进行纳税申报。 【例题·单选题】 根据土地增值税暂行条例规定，纳税人应当自（　），向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。 　　A.签订房地产转让合同之日起7日内 　　B.签订房地产转让合同之日起10日内 　　C.有关部门办理过户、登记手续之日起7日内 　　D.有关部门办理过户、登记手续之日起l0日内 【答案】A 二、纳税时间和缴纳方法 （一）以一次交割、付清价款方式转让房地产的 （二）以分期收款方式转让房地产的 （三）项目全部竣工结算前转让房地产的 三、纳税地点 土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。所谓“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。 　（一）纳税人是法人的 当纳税人转让的房地产的坐落地与其机构所在地或经营所在地同在一地时，可在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。 （二）纳税人是自然人的 当纳税人转让的房地产的坐落地与其居住所在地同一地时，应在其住所所在地税务机关申报纳税；如果转让的房地产的坐落地与其居住所在地不在一地，则在房地产坐落地的税务机关申报纳税 一、申报纳税程序 四、相关责任与义务（了解） 五、进一步做好土地增值税的征管工作（了解） 六、房地产开发企业土地增值税清算管理（掌握） 六、房地产开发企业土地增值税清算管理 （一）土地增值税的清算单位 （二）土地增值税的清算条件： （1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 　① 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 　② 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 　③ 直接转让土地使用权的。 （2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地