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论旅游地产发展问题和对策 旅游地产作为一种新兴产业模式，在我国存在着广 阔的发展前景，但由于旅游房地产在我国尚处于起步阶段， 发展过程中暴露出了一些现实和潜在的问题, 发展过程中暴露出了一些现实和潜在的问题, 应采取相应的 措施，加强监督管理，以促进旅游房地产的规范发展。 近几年来，随着我国生活水平的提高，休闲度假市场需 求的日益扩大，旅游地产也迅速升温，与之相伴的各种乱象 与争议也不绝于耳。作为一种新兴产业模式，旅游房地产在 我国存在着广阔的发展前景，市场运营已初露端倪。但由于 旅游房地产在我国尚处于起步阶段，发展过程中仍不完善， 对其存在的问题进行分析，进而寻找对策具有十分重要的意 义。 一、“旅游地产”的概述 （一） 旅游地产的涵义 所谓旅游地产，就是指依托周边旅游资源而建，区别于 传统房地产项目的，融合旅游、度假、居住、休闲等功能为 一体的地产项目。蔡芸女士认为，旅游房地产主要是满足城 市居民短期居住、客户休闲、度假或部分商务活动需求为主 要功能。 （二） 旅游地产的历史 上世纪90年代中期，由于房地产泡沫的破灭，大量房地产项目面临严重的销售困难。部分开发商借鉴美国同行在 70年代的经验，将楼盘改建为分时度假酒店进行销售，分时 度假和产权酒店的概念由此被引入我国。这是旅游地产在中 国的萌芽。但此时旅游地产”这个名词尚未产生。到90年 代末，随着深圳华侨城以旅游带动地产的开发销售模式取得 巨大成功，“旅游地产”这一概念被房地产业界首先提出， 作为对此类开发模式的描述总结。进入21世纪后，学术界 对于旅游地产的关注度逐渐提高，学者们也纷纷提出了自己 对“旅游地产”的定义。 （三）旅游地产的类型 陈戎①将旅游房地产按其所有权和使用权的不同可以 分为四种类型：产权酒店、分时度假、主题社区或景区住宅、 房地产大盘或新城项目。丁名申、钱平雷②将旅游地产分为 四类：旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游 住宅地产。依据旅游房地产项目的性质与功能，可将其分为 景区住宅、度假别墅、主题公、康体娱乐区、商业游憩区 景区住宅、度假别墅、主题公 、康体娱乐区、商业游憩区 五大类。通过整理相关文献发现，旅游房地产特征方面的研 究已经达到了一定的共识。概括起来可分为三类：一是优势 特征：包括以优美自然景观资源、深厚人文资源和个性化的 旅游资源为依托，融合多元素，突出休闲和度假的特色，专 业的物业管理与酒店式管理；二是经济特征：包括产权的分 散性和公共产品特征，投资和消费的双重性，消费档次高而 且消费有可存储性和期权消费；三是投资特征：与普通住宅、 商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水 平，具有科学的规划、功能复合、附加值较髙和宜于投资等 特征。 二、我国旅游房地产开发中存在的问题 （一） 有碍景观，破坏景区氛围 一些开发商在房产开发过程中，为了使旅游者取得较好 的观景点和视角，而忽视了观景点本身成为其他观景点的景 观效果，随意开辟景点。如前不久建在南京紫金山最高峰头 陀岭的“观景台”，只考虑观景效果，忽视了自身对环境景 观的严重影响，在社会各界的强烈反对下，不得不决定拆除 这一造价3, 000万元的景点。像其他一些风景区也有类似 的现象，新建了不少配套的房地产服务设施，这些新建筑在 格调、体量、功能等方面很难与原本的老建筑融汇、对话与 交流，同时又过分地增强了商业气氛，破坏了原本朴实、纯 真、恬淡、怡然的自然竟境和野趣韵味。如泰山，20世纪 90年代初，很多学者就对泰山脚下兴建豪华大宾馆的做法进 行了批评，主要是这些景观与整个泰山的文化景观相冲突。 （二） 环境污染，资源遭到破坏 旅游房地产在建设过程中要产生大量的建筑垃圾，投入 运营后要产生大量的固体垃圾、生活污水、油烟烟尘，游客 的旅游活动也会带来大量的垃圾，这些都严重影响旅游区的 可持续发展。如在风景秀丽的桂林漓江、浙江天目溪和张家 界的茅岩河，兴建了不少以方便游人的码头为主体的建筑 群，这些吸引游人、方便游人的设施产生的大量垃圾、废水、 排泄物，有许多直接倾倒或排入河湖，造成水体污染。随着 环境保护意识的普及，环境已成为各地房地产项目共同的卖 点，不少市区公园已成开发商的禁裔，以致某些开发商公然 把“公”园变成了项目的私家花园。如北京的紫竹院、香山, 甚至颐和园等处都有这些房地产项目。在城市化过程中，城 市周边原生态的自然环境不断遭到破坏。北京亚北以及温榆 河一线，是北京的江南，这里水网密布，有丰富的野生动植 物资源，在这里从事开发的发展商都不无遗憾地说，原来栖 息在那里的野鸭因他们的到达而从此绝迹。这类在景区开发 的旅游房地产项目事实上己造成对旅游和环境资源不可修 复的破坏。 （三）过渡开发，三化现象严重 一些开发商热衷于旅店、餐馆、商店等房地产项目的建 设，在