房地产物业服务-散隐居士.pptVIP

* * 第九章 房地产物业服务 ---散隐居士* 第九章 物业服务 9.1 物业服务概述 物业？ * 物业是指在一定范围内存在并被使用或可以投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设备，包括建筑物所占用的土地等。 物业是房产和地产的统一。 * 第九章 物业服务 9.1 物业服务概述 物业的构成要素 （1）已建成并具有使用功能的各类建筑物； （2）与这些建筑物相配套的设备和市政、公共设施； （3）建筑物所占用的场地、庭院、停车场、小区内道路、绿化等。 单体建筑 无配套设施建筑 未开发土地 * 第九章 物业服务 9.1 物业服务概述 物业管理 物业服务 2007年 物业服务 物业服务是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。 关系 客体和对象 依据 目的 物业服务简介 物业服务 * 第九章 物业服务 9.1 物业服务概述 物业服务企业资质划分——一级、二级、三级 级别 注册资本 人员结构 一级 500万元 专职管理和技术人员不少于30人，其中中级20人以上 二级 300万元 专职管理和技术人员不少于20人，其中中级10人以上 三级 50 万元 专职管理和技术人员不少于10人，其中中级5人以上 《物业管理企业资质管理办法》2004年3月17日建设部令第125号发布，自2004年5月1日起施行。2007年《建设部关于修改物业服务企业资质管理办法的决定》 * 第九章 物业服务 9.1 物业服务概述 物业服务的特征 社会化 专业化 市场化 风华园案例 物业更换 * 第九章 物业服务 9.1 物业服务概述 房地产资产管理 物业管理 聘用方 被聘用方 范围大 范围小 房地产资产管理与物业管理 * 第九章 物业服务 9.1 物业服务概述 物业服务发展历程 起源于英国，19世纪60年代 1981年3月深圳市物业服务公司 1993年6月深圳市物业服务协会 目前，已超过3万家，人员超300万 * 第九章 物业服务 9.1 物业服务概述 存在主要问题 （1）物业服务不规范，没有统一的管理标准，管理费收取与服务成为最突出问题。 （2）有的物业服务企业忽视自身的建设，把自身看成是房管所的翻版，缺乏企业化经营思想。 （3）物业服务与公用事业衔接的脱节。 * 第九章 物业服务 发展趋势 9.1 物业服务概述 （1）住宅物业服务仍将以开发商自建自管的模式为主。 （2）住宅物业服务行业集中度将逐渐提高。 （3）商业物业的市场化程度将提高，市场竞争加剧。 （4）商业物业的全价值链经营业务会进一步增加。 （5）物业服务公司将向管理集成商转型。 * 第九章 物业服务 9.2 物业服务基本制度 业主大会 业主委员会 * 第九章 物业服务 9.2 物业服务基本制度 业主大会职责 （1）制定和修改业主大会议事规则； （2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规则； （3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （6）改建、重建建筑物及其附属设施； （7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 * 第九章 物业服务 9.2 物业服务基本制度 业主委员会职责 （1）召集业主大会会议，报告物业服务的实施情况； （2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （4）监督管理规约的实施； （5）业主大会赋予的其他职责。 * 第九章 物业服务 9.2 物业服务基本制度 专项维修资金 业主应该按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。 案例—长春物业 * 第九章 物业服务 9.2 物业服务基本制度 其他制度 （1）业主公约制度； （2）物业服务招投标制度； （3）物业承接验收制度； （4）物业服务专业人员职业资格制度。 * 第九章 物业服务 9.3 物业服务的程序与内容 阶段划分 策划阶段 前期准备阶段 启动阶段 日常运作阶段 * 第九章 物业服务 9.3 物业服务的程序与内容 策划阶段 物业服务早期介入 制定物业服务方案 制定业主临时公约及有关制度 选聘物业服务企业 * 第九章 物业服务 9.3 物业服务的程序与内容 前期准备阶段 内部机构的设置于人员编制的拟定 人员的选聘和培训 规章制度的制定 * 第九章 物业服务 9.3 物业服务的程序与内容 启动阶段 物业的接管验收 用户入住 档案资料的建立 首次业主大会的召开和业主委员会的成立 * 第