第十四章-建筑物区分所有权.pptVIP

案例1： 只因业主拖欠了两年多的物业管理费，最近，南京金陵饭店物业管理公司将负责管理的江宁区玛斯兰德别墅的8名业主告上了法庭。在收到法院传票之后，有2名业主已经缴齐了物业费，其他的业主则表示由于种种原因让他们觉得并未享受到应得的服务而拒绝缴纳物业费。记者通过调查了解到，部分业主拒缴费的原因是将对开发商的抱怨转移到了物业公司的身上。（扬子晚报网） 案例2： 日前，北京市海淀区人民法院受理一起业主董先生家中被盗后，起诉物业公司要求赔偿被盗损失的物业管理纠纷案件。原告董先生诉称，2006年9月7日，原告董先生下班后，发现其住所位于海淀区新新家园的房屋被盗。经警方初步侦察认定，罪犯于当日下午3至5时撬窗入室进行盗窃。原告住所位于该楼1层，入住时曾要求安装防盗门窗，但被告物业公司却以小区保安措施完备为由，不同意业主安装。案发时，小区每楼1名保安的配制变为4栋楼1名保安，楼内报警电话也早已过时未及时更新，甚至到警方进入小区调查时，室内红外防盗系统也不能正常使用，小区公共安全监控装置形同虚设，没有案发时记录，给案件侦破造成很大困难。原告认为，海淀区新新家园属于高档住宅小区，作为小区的管理者，物业公司没有保障业主人身财产安全，没有履行物业合同的义务，给原告造成重大经济损失，应当承担赔偿责任。现要求物业公司赔偿原告被盗的1500元美元、8000元人民币及价值3万元的首饰。（中国法院网） 分析： 法院经审理认为，董先生主张案发时物业公司将每楼1名保安的配置变更为四栋楼配备1名保安，室内红外防盗系统不能正常使用，但均未能提供有效证据予以证明。其主张缺乏事实依据，法院不予支持。《万泉新新家园房屋装修管理规定》规定严禁以任何形式封闭阳台、露台，严禁在房间、窗户外侧安装任何物件，该规定未违反相关法律、法规的规定，应属有效。同时物业公司为业主提供的物业管理服务中所包括的安全保卫服务内容为小区范围内公共区域的安全保障，并不包括业主住房内的财物保管服务，不能苛求物业公司的保安服务能够防止一切盗窃案件的发生。业主也应增强安全防范意识，在不能安装外部防盗窗的前提下，亦可采取安装内置防护装置等安全防护措施。未安装防护措施而导致财产被盗的后果不应由物业公司公司承担。 案例3： 芙蓉区人民法院近日判决了这样一起案件：因为不满物业公司的物管服务，从2006年4月1日开始，王先生一直没有交纳物业管理费，最终物业公司将王先生告上了法庭。法院经审理认为：业主与物业公司签订的物业管理服务协议合法、有效，双方均应履行各自的义务，王先生的答辩意见和证据中所述的事实和理由并不能证明物业公司违反了协议，不应成为其不交纳物业管理费的理由，因此王先生被判应支付物业管理费并支付违约金。 法院还受理过因物业公司不允许业主在自己房间安装防盗窗，业主状告物业公司的案例，后来这个案件以业主败诉而告终——因为业主与物业公司的合同内明文规定，“业主严禁以任何形式封闭阳台、露台，严禁在房间、窗户外侧安装任何物件”，法院认为这种规定未违反相关法律、法规的规定，应属有效。（长沙晚报） 案例4： 北京“欧陆经典万兴苑”201户业主状告中海物业管理有限公司超标收费一案，日前由朝阳区人民法院判决被告将超标准多收物业费260元至5000元不等分别退还给原告。 第十四章 建筑物区分所有权 一、建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所权，是指由专有部分所有权、共有部分共有权以及因区分所有建筑物共同关系所生的成员权共同组成的特别所有权。 1.建筑物区分所有权的主体是业主； 业主，是指依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或受遗赠以及合法建造房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有权的人。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。 注：区别“业主”与“物业使用人” 2.建筑物区分所有权是由专有权、共有权和共同管理权组成的一种复合的权利； 3.建筑物区分所有权的客体从建筑物拓展到整个小区。 二、专有权 1.专有权的概念 专有权，又称专有部分所有权，是指区分所有人对其建筑内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。 （1）专有部分所有权具有所有权的效力； （2）专有权的客体具有特殊性； （3）专有部分的所有权居于主导地位。 思考：专有权的性质（通说认为，属于一种空间所有权） 2.专有权的客体 专有权的客体是建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分。 （1）必须具有构造上的独立性，能够明确区分； （2）必须具有使用上的独立性，可以排他使用； （3）通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。 3. 专有部分的范围（专有部分的界限） 学说：“