中国房地产代理行业上市公司研究报.docVIP

写在前面的话 本篇可视为07年拙作《代理之死》的续篇，作为一个行业的“老兵”，仅仅以“不破不立”的姿态，愤青式的完成对行业未来命运的追问是远远不够的，我们能做的还有许多。短短一年时间，面对各地如今摇摇欲坠的房价，同比不断下滑的销量，那些资金链紧绷曾经的“大佬”们，也许将是我们寻找答案的最后时刻，“破”的过程也许是痛苦的，但为了最终化碟的美好，一切付出都将是必须的。下文将通过对为多少人所仰慕的行业翘楚进行分析，希望能为在“破”与“立”边缘徘徊的他们、我们，探寻二者间的华山之途。 中国房地产代理行业上市公司报告 ——合富辉煌、富阳（中国）、易居（中国）的比较研究 合富辉煌、富阳（中国）、易居（中国）背景介绍 合富辉煌集团由扶伟聪及其家人创立于九十年代初， 2004年7月，该集团在香港联交所主板正式挂牌上市（联交所编号：733），成为中国国内首家上市的地产顾问代理公司。在对自身资源进行合理评估后，为契合中国房地产市场发展的需要，该集团成立了“合富辉煌房地产顾问、合富置业、房王、合富地产、保来理财、港联物业、骏华拍卖”等多个覆盖不同专业的房地产服务机构，构筑起包括“发展顾问、营销代理、房产经纪、金融理财和物业管理”等多个专业服务领域的房地产运营服务体系。其中对集团收入及利润贡献最大的分别是从是一手物业代理的合富辉煌房地产顾问及二手物业代理合富置业。 富阳（中国）控股有限公司1997年由台湾人江陈峰及其家人成立于中国上海，并于06年7月在香港成功挂牌上市（联交所编号：352）。经过近十年的发展，该公司定位为通过全方位的服务平台，在“立足中国”的基础上，服务全球，打造专业国际化的房地产投资服务公司。旗下成员包括：上海富阳物业咨询有限公司、台湾富信广告有限公司、柯纳通投资管理咨询（上海）有限公司、富阳资产管理有限公司。而上海富阳物业咨询有限公司的主营业务——一手房物业代理，是富阳（中国）的核心业务所在。 易居（中国）控股有限公司的前身为2000年成立的上海房屋销售（集团）有限公司，现任易居（中国）CEO的周忻为该公司联合创始人。该公司于2007年8月登陆美国纽交所，成为在美国第一家上市的中国轻资产地产概念股。目前已经逐渐发展成为一个以现代信息技术为依托，以营销代理、决策咨询、房产经纪为业务流，并覆盖中国各大城市房地产流通服务体系的国际企业，目前旗下公司为——上海city rehouse 房地产、CRIC、上海房屋咨询销售公司。但主要的业务收入及利润来源还是上海房屋咨询销售公司一手物业的代理。 小结： 三家上市公司2家在上海，1家在广州，尽管地域有所不同，但都分别处于中国“经济发动机”的核心地带。依托于长三角和珠三角活跃的经济氛围和可扩展的深度产业链分工，为3家公司登陆资本市场创造了条件。 三家公司的背景均有所不同，合富辉煌到目前仍基本可看做家族企业，在06年引入了3家战略投资者之后，家族所持上市公司股份仍在73%左右；而富阳（中国）则类似于合伙制的企业，目前股份主要由前期创业团队所持有，所持股权在85%左右；易居（中国）的发展历程较为复杂，在引入战略投资者后，治理结构较为合理，但基本上还是该公司CEO为主要大股东，持股比例在67.29%。 三家公司目前的主要盈利业务为一手物业的代理，其中合富辉煌一手物业代理和二手物业代理的贡献基本持平；从目前各公司着力打造的房地产全行业服务链条中，还没有任何一家公司在一手物业代理业务之外，取得较为明显的市场成绩，表明各公司所定位的目标与现实仍有较大距离。但易居（中国）的信息咨询服务具备较强的发展潜力。 （以上信息均来源于各公司年报，具体分析详见各公司独立研究报告） 二、2007年度合富辉煌、富阳（中国）、易居（中国）主要业务指标比较 由上图可知，易居无论是年收入还是净利润都高居榜首，收入和盈利最差的是富阳。合富辉煌与易居收入仅相差1亿多RMB，但利润却相差2倍，除了二手代理业务的成本较高外，还有合富辉煌执行的所得税率最高，达33%，易居为20%左右，富阳为15%；就公司的增长质量而言，易居最好，富阳最差。 总收入 净利润 备注 合富辉煌 7.73亿港元 1.17亿港元 该公司年报以港币计价，据07年报1港币=9.3RMB 富阳（中国） 9794.2万元 2165.7万元 该公司年报收入以人民币计价 易居（中国） 1.21016亿美元 4172.6万美元 该公司年报以美元计价，据07年报1美元=7.3RMB 小结： 由上图可知，一手物业代理在各公司所占的比重都在50%以上，其中富阳对一手物业的依赖最大，达到98%；合富辉煌一二手物业代理业务发展比较均衡，但其他经营业务发展则较为缓慢，基本无亮点；易居尽管一手物业代理的占总收入的比重在83%，但其二手物业代理及信息咨询业务正在成为新的增长点，未来前景看好。 富