出租不动产预缴税款的规定.PPT

第二节 房开企业增值税预缴的核算 【案例】南方房地产开发采购一批建筑材料取得增值税的进项税额为17万，开 发过程中公司简易计税与一般计税项目均领用此建筑材料，所对应的进项税额 划分不清，简易计税项目建设规模为10万平方米，一般计税项目建设规模35万 平方米。 计算简易计税项目领用材料应做为进项税额转出为： 17万×（10万/35万）=4.86万 借：开发成本4.86万 贷：应交税费-应交增值税（进项税额转出）4.86万 第二节 房开企业增值税预缴的核算 房地产企业营改增后常见抵扣项目： 1、加入对方为增值税一般纳税人提供专用发票 2、水费：11%，电费17% 3、设计服务费：6% 4、建筑服务费：11% 5、材料采购：17% 6、电信费：11% 7、劳务派遣：6% 8、固定资产购置与租赁（有形动产）17% 第二节 房开企业增值税预缴的核算 9、固定资产购置与租赁（不动产）11% 10、广告服务：6% 11、房屋中介代理：6% 12、监理费：6% 13、刷卡手续费：6% 14、住宿费6% 15、会议费6% 16、办公用品：17% 第三节 红线外建设的配套实施抵扣问题 房地产企业在拿地时，政府有时会附加一些条件，要求在红线外为政府配建 幼儿园、学校等城市配套设施，建成后无偿移交给政府部门用于公益事业。 按规定不需要视同销售缴纳增值税。但根据增值税的基本原理，这部分设施 所发生的外购货物、设计服务、建筑服务的进项税额也不允许抵扣，应当一并作 为公共配套设施费用计入开发成本。如果不符合免征增值税的条件，则进项税额 可以抵扣。 第四节 小区内绿化抵扣问题 内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增问题解答： 园林绿化工程营改增后签订的合同，苗木属于农产品系列，是免税的。 房开公司直接和园林公司签合同买苗木，凭园林公司开具的发票可以抵扣进项 税额。 第五节 同一项目既有普通住宅也有别墅如何选择计税方法 房地产开发企业开发的，开工日期在4.30日之前的同一【施工许可证】下的 不同房产，如开发项目中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收 和一般计税发放吗？ 【国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培 训参考材料的函】（税总纳便函）2016.71号：不可以。 统一房地产项目只能选择使用一种计税方法. 第六节 地下车位销售中的土地增值税问题 【山东省地方税务局公告2015年第1号】规定，随房屋一并转让的地下室 （储藏室）、阁楼、停车位、车库，凡转让的房屋为普通标准住宅的，按普通 标准住宅进行清算；若未其他类型房地产的，按其他类型房地产进行清算。单 独转让的按其他类型房地产进行清算。 【辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知】（辽地税 函【2012】92号）第五条“关于地下停车位等取得收入和清算扣除问题”规 定，转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关 允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。无产权地下停车 位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值 税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。 第六节 地下车位销售中的土地增值税问题 【新疆维吾尔自治区地方税务局关于修订土地增值税若干政策问题部分 条款的公告】【新疆维吾尔自治区地方税务局公告2015年第4号】规定，房 地产开发企业销售有产权的车库、停车位、地下室，与购房者签订销售合同， 应按规定征收土地增值税。房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权 合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税。 如何地下车位永久租赁行为，增值税税目为？ 【中华人民共和国合同法】规定，租赁合同超过20年无效，对永久租赁， 按财税【2016】36号文的规定，应按销售不动产处理，使用11%的增值税 税率. 第七节 精装修送家电如何扣除 【案例】南方房地产开发公司，为增值税一般纳税人。2017年6月开盘某项目， 部分为精装修，为促销推出“买房送家电”的销售政策。房屋金额为100万，赠 送的家电金额为1万，该房屋的装修成本为5万，市场公允价是6万。 第七节 精装修送家电如何扣除 分析： 1、公司在销售不动产时同时赠送的装修与家电是否属于混合销售？ 混合销售的概念：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，那么销售不动产不 属于销售货物，因此不属于混合销售。 2、房地产开发企业销售不动产同时赠送家电是否属于视同销售？ 财税【2016】31号对视同销售的定义中强调的是“无偿”而附着在不动产的销售 上的建筑服务和家电销售，不是“无偿”销售，因此无需考虑按视同销售计征增值税。 实务中：如果按销售不动产11%的税率与销售家电17%的税率，会增加房地产公 司增值税税负，认为销售的不动产价值汇总包括精装修和家电的价值，因