成都商业市场报告.ppt

奥宸地产集团·商业经营中心 2013年6月 目录·Contents 一 。 成 都 商 业 概 况 二 。 成 都 商 圈 概 述 三 。 成 都 重 点 项 目 四 。 成 都 市 场 小 结 一 。 成 都 商 业 概 况 二 。 成 都 商 圈 概 述 三 。 成 都 重 点 项 目 四 。 成 都 市 场 小 结 一、成都商业概况 成都具有重商传统—— 考古学者认为至迟到春秋时代，成都的早期城市化进 程基本结束，发展成为一座比较典型的工商业城市， 世界上第一张纸币——交子、“扬一益二” 、“江山 之秀，罗锦之丽，管弦之多，伎巧百工之富，扬不足 以侔其半”、“天下珍货，聚出其中”均鉴证了成都 商业历史之悠久、辉煌 ; 商业投资环境良好 现代成都继承重商主义，积极打造商业环境，更在 “2008年中国商业地产行业年会”上被评为“2008中 国商业地产投资环境最佳城市” 。 “一铺养三代”的观念深入人心 民间商业投资意识强，对商铺的认可度高。 成都自古就是工商业城市，具有重商传统，商业投资环境较佳。 一、成都商业概况 ◄近年来，在西部大开发战略的推动下，成都 经济快速发展。商业地产发展更是如火如荼， 新项目不断涌现，已经进入到从单一模式到开 发、经营多元化模式的时代； ◄同时，台湾、香港乃至世界上的众多的零售 业巨头开始挺进成都。 ◄从图中可以看出，成都市城镇居民的人均可支 配收入与消费支出的绝对数量上落后于广州等一 线城市，但居民的消费倾向较高，约有75.5%的 收入用于消费，仅低于广州和沈阳； ◄随着收入的提升，将会带来消费支出的增长， 较高的消费倾向为未来的商业发展提供持续性的 需求。 随着成都经济的快速发展及商业地产开发、经营多元化模式时代的到来，各零售业巨头 纷纷进入成都；而较高的消费倾向为未来商业的发展提供了持续性的需求。 单一中心商圈 多商圈共存 一、成都商业概况 成都商圈发展模式 多核心商圈发展模式（DEVELOPMENT MODE OF ONE TO MULTI- COMMERCIAL CIRLE） 商业中心  同心圆放射式扩展，由单一商圈演化为多商圈并存的格局；  由从前单一的中心商圈——春盐骡商圈，逐步发展出人新天地南、金沙—光华、双楠 -红牌楼等多商圈。 一、成都商业概况 成都市综合体发展日臻成熟，目前正处在二三阶段之间，城市正面临全面升级 多位于市区传统CBD极 佳地段； 商业占绝对主导地位； 城市综合体开发探索阶 段，初具雏形，多为失败 案例 新城市广场 阶 段 特 征 代 表 项 目 多以“新区”开发为主； 多以商业为核心驱动，兼 顾主力公寓走量、同时写字 楼聚集人气，产品更复合化 商业发展异常成功，但公 寓、写字楼的办公居住功能 较弱 万达广场 城市中心，副中心及核心地段全 面发展， 规模档次高低出现多样化，高品 质及创新化成为市场主流 基本为区域内标杆，开始国际级 高端配套（酒店等），提升价值 各物业功能均衡发展 新鸿基环球贸易中心 第一阶段 第二阶段 第三阶段 项目类型 代表项目 项目特征 层级划分 产品特色 超大规模资源型 万达广场/金怡源·苹果之城/ 新鸿基环球贸易广//美年广 场 大规模，具有稀缺资源优势， 发展商品牌为市场所认可， 价格标杆，引领市场潮流 三级 凭借丰富的稀缺资源及高端 产品定位吸引区域置业高端 客户群体，发展商品牌优势 同样使其深受市场客户青睐 主流型 世豪广场/保利国际广场/ 华置广场 依托地段价值的常规综合 体开发，总建面约20万 —40万左右，同质化严 重 一级 产品线较全，价格相对不 高，以小博大，价格战的 制造者 精品型 凯德置地、来福士广场 项目的特质显著，整体规模 较小，约20万左右，通常以 主题商业带动写字楼及住宅 公寓 二级 规模小，快速灵活，目标客 户明确，挖掘细分市场价值， 在细节创新打造难以复制的 产品以个性化的产品吸引客 户 一、成都商业概况 就个体特征来看，成都市各综合体可分为超大规模资源型、主流型和精品型三 种类型 一、成都商业概况 未来2-3年，外资和国内巨头进驻，城市综合体成为开发主流，商业全面升级， 体量供应巨大，且主要集中在城南，包含大量的集中购物类商业。  2007年,成仁路万达广场的亮相完全打破了传 统的商业模式运作,商圈升级已经上路;  2008年,凯德来福士广场开工、万达金牛区项 目签约、华润万象城落户,商圈升级更是箭在弦 上;  2009年,华侨城欢乐谷开园,城南奥特莱斯项目 揭幕……成都商业地产全面升级已经开始；  10年