洋房及类别墅产品专题研究一经典教程.ppt

;花园洋房产品在住宅解决方案中的常见角色 1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。2）成熟郊区化板块中的经济性产品。3）成熟城市板块中的改善型产品。4）陌生区大盘的创新型产品;;花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。; 4、造型特质从“整体”走向“细节” 集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键； 而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了——层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料穿插，呈现与普通集合住宅明显的差异。;洋房产品形象——关键词: 层次、错落、细节、风格化;;1、以绿城产品为代表———““花园化洋房””路线;绿城?长沙桂花城为低楼层、低密度、低容积率、高绿化率的大型现代化高尚生活园区;总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，营造层次极为丰富的绿地景观系统;社区景观看似自由随意，实则精心经营，与楼座布局形成良好的呼应;不以规模惊人，强化细节控制和人本感受，绿城产品的实景展示对销售推动作用明显;户型以赠送入户花园、阳台、露台为主，层层交错 (180㎡);1、以绿城产品为代表———““花园化洋房””路线;案例1. 天津水晶城;万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台;首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽;二层户型： 南露台入户、错层、7.4米面宽;三层户型：楼梯入户、 南露台、错层、7.4米面宽;顶层户型：跃层、豪华主人区、8.1米面宽;案例2：北京万科青青;以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质;;1、以绿城产品为代表———““花园化洋房””路线;3+1宽景House产品特点;宽景house产品的市场机会;一层户型关键词：下沉式私家院落/半地下层/阳光房;露台; 三层户型关键词：复式结构，阁楼和空中花园;小结——北方客户对洋房类产品的市??接受度高，春夏季节使用率高;;Townhouse的构成： TownHouse是一种准独立住宅形式，它是由Town的文化氛围、House的私人生活和Nature的 自由格调，三种因素的组合体。 Townhouse 的技术要点 1）TH单体的层数通常在2~3层，面宽范围：以6~8米居多，最小可至4.8米，北京汤·House某 户型两开间面宽5.7米；上海格林春晓某户型面宽13米。 2）TH常见以6联、8联、10联居多，其总长度受消防规范限制。 3）TH社区的容积率一般在0.6~0.8之间。 Townhouse 产品在解决方案中的常见角色 1）低密度社区中平衡容积率。既能保持整个社区的低密度意向，又可以加强开发强度，或以 价格差消化资源劣势地块。 2）中高密度社区中的标杆产品。之于多层或洋房物业有良好的连续性同时又可体现明显升级。 3）远郊别墅板块中的低总价度假产品;;Townhouse 的价值要素 Townhouse产品的核心价值在于初步摆脱了集合住宅的形式，已经可以实现“独门独院、有天有地”的生活模式——获得独立住宅的居住感受而支付相对低的价格，是该产品立足市场的根本。 如何在“有限”的条件下“做足”别墅生活的空间感受，成为TH通常的产品发力目标——这一点也 是所有类低密度产品的共同特性。 1、“看齐独栋”的空间构成 2、“有天有地”的充分表达 3、兼顾私有和邻里的单元组合方式;——1、“看齐独栋”的空间构成; ——2、“有天有地”的充分表达;入口庭院、露台和阁楼把咫尺天地演绎得丰富多彩;——3、兼顾私有和邻里的单元组合方式;（1）“错联”——增大中间单元的采光观景面，打破社区空间单调感;（2）“对拼”——强化私家院落感，改善社区公共空间;（3）“合院”——化零为整，社区-邻里-私家的层次递进成为产品亮点;联排社区空间与产品形象意向;;方式一：地下室可以通过抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通风效果，提升地下室的利用率。;方式二：入户口和平台设计是TH“有地”生活有力表现入户口设置自然、大气，无论南向还是北向，不影;方式三：入户玄关设计力求自然、流畅，实用功能强；入户门厅还可考虑挑高，设置侧窗，使TH更具有独立别墅特征；;利用夹层和客厅间的 夹层增加（4.8m）;方式五:中间套单元通过中庭花园、透光天窗、天井等设计可改善采光和通风效果的方法;方式六：端头套面积略大，增加设计亮点，提升产品力。端头客厅、卧室设置转角落地玻璃窗、房间可做到户户房间朝南、主卧南北通风等；;方式七：主卧一般位于顶层专用层理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露