物业管理实务(早期介入和前期管理)-工程部学科介绍课程讲述.pptVIP

---物业管理入门系列--- ---2012---; ;二、物业管理早期介入的形式 前期介入 前期管理 ; 房地产项目的立项阶段（可行性研究阶段）; ;第三：建设阶段 1、介入形式：派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。 2、主要重点： (1)就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案： (2)配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量； (3)对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见； (4)熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设走向，特别是设计中及今后竣工资料里没有反映的内容，从而为以后的物业管理打下良好的基础。 ;3、注意事项： (1)在此阶段介入的物???管理企业是站在发展商和潜在业主的角度，对施工进行监理，但此时物业管理企业并不是建设监理的主体或主要授权人及责任人，因此既要对质量持有认真的态度，又要注意方式和方法； (2)要特别强调记录的作用，这种记录一方面为今后的物业管理提供了宝贵的资料，另一方面的重要作用是：当有些施工中的问题或隐患经物业管理企业提出整改建议，但由于某些原因没方进厅改进，此曰烷蒡的记录和相应的证据在将来这样的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。 ;第四：销售阶段 （1）销售阶段重点分为三个阶段 销售前重点工作： ①物业管理整体策划落实成完整、详细的物业管理方案及实施进度表； ②确定物业管理的外部制度，如各类公共管理规定、房屋公共场地及场所的管理规定； ③明确各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续； ④起草并确定《前期物业管理协议》； ⑤对物业管理在销售中的活动进行计划与安排； ⑥根据实际情况采取公开招标的方式确定前期物业管理企业。 ;销售中重点工作： ①派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供咨询服务，一方面使购房者对物业管理有较具体的了解，另一面也可以了解并统计分析潜在业主对物业管理的要求、意见等； ②可以印发有关资料和制度，以加深业主对未来物业管理的认识并明了物业管理的消费内容和金额，将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化； ③已确定的前期物业管理企业可以采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况； ④督促物业建设单位与业主签订《前期物业管理协议》； 销售后重点工作：将前期全部物业管理早期介入的资料、记录、方案等，连同在销售中收集的情况和分析结论，整理后移交给前期物业管理企业，如果早期介入与前期管理是一家企业，也应整理资料后准备成立管理处，并进行接管验收的前期准备工作。 ;; ;第二：前期物业管理中权利主体的相互关系 前期物业管理阶段，形成了开发企业、受托的物业管理企业以及业主三个权利主体共存的法律关系。开发企业与物业管理企业达成的前期物业管理委托合同须向行业主管部门备案。 开发商与业主：买卖关系 开发商与物业公司：合同聘用关系 物业公司与业主：服务与被服务关系 买受人如果拒绝接受拟定的前期管理合同也就意味着物业买卖无法成交，这是对开发企业和物业管理企业最有效的制约。反之，业主一旦接受了这份合同的规定内容，也就必须在前期物业管理阶段服从物业管理企业依法依约进行的管理。 ;第三：前期物业管理与早期介入的区别 (一)早期介入的物业管理企业不一定与开发企业确定管理合同委托关系，而前期物业管理必须有委托关系，管理者已依法拥有该物业管理经营权； (二)早期介入一般还未确定物业与业主等具体管理对象，而前期物业管理必须有明确的管理对象： (三)在早期介入工作中，物业管理企业只是起辅助作用，而在前期物业管理中，物业管理企业起主导作用。;第四：前期物业管理的主要内容 前期物业管理的主要内容又分为4个部分 第一：管理机构的设立与人员的培训 第二：规章制度的制定 第三：物业的验收与接管 第四：进户管理 第五：装修搬迁管理 第六：档案资料的建立 ;第一：管理机构的设立与人员的培训 机构的设置应根据委托物业的用途、面积、管理深度、管理方式等确定；人员的配备除考虑管理人员的选派外，还要考虑操作层(维修养护、保安、清洁、绿化等人员)的招聘。依据职责分别进行培训。 第二：规章制度的制定 必要的规章制度：管理机构的职责范围；各类人员的岗位责任制；物业各区域内管理规定；用户(住户)手册等。 ;第三：